Em meio a juros elevados e incertezas macroeconômicas no Brasil, a MAG Investimentos concentra sua alocação no crédito imobiliário. Segundo Tomaz de Gouvêa, gestor responsável pela área de fundos imobiliários da casa, o momento favorece os CRIs, enquanto investimentos diretos em imóveis seguem em segundo plano.
O posicionamento aparece no principal fundo listado da gestora, o MAGM11 (MAGM11), cujo portfólio permanece majoritariamente alocado em Certificados de Recebíveis Imobiliários. O mandato do veículo é multiestratégia, com possibilidade de investir em imóveis, ações e cotas de outros FIIs, mas a prioridade continua no crédito.
- Juros altos ampliam o prêmio do crédito frente ao “tijolo”, segundo a gestora.
- Operações de crédito em CDI+4% entregam retorno próximo ao de equity, diz Gouvêa.
- MAGM11 segue concentrado em CRIs, apesar do mandato multiestratégia.
- Dívida tem preferência por receber antes do sócio na estrutura de capital.
- Mudança para imóveis depende de ciclo consistente de queda da Selic.
- Fundos multiestratégia devem ganhar relevância pela flexibilidade de alocação.
Para Gouvêa, o nível atual da taxa básica faz com que operações de crédito apresentem melhor relação risco-retorno do que a compra de ativos imobiliários. “Hoje, um CRI a CDI mais 4% entrega praticamente um retorno de equity. Se consigo esse retorno estando na dívida, não faz sentido assumir mais risco no equity”, afirmou em entrevista ao Clube FII.
O gestor sustenta que a preferência pelo crédito decorre da posição do credor na estrutura de capital dos empreendimentos. “Quem está na dívida recebe antes do sócio. Hoje, esse prêmio está muito elevado por causa dos juros brasileiros, o que torna a dívida extremamente competitiva”, comentou.
Na prática, a MAG Investimentos mantém a estratégia ancorada em operações indexadas ao CDI, priorizando a segurança do fluxo de recebimento e o spread oferecido pelas emissões de CRIs. CRI é o título de renda fixa lastreado em créditos do setor imobiliário. Já o CDI é a taxa de referência das operações interbancárias, usada como indexador em grande parte das emissões corporativas.
A gestora afirma que seguirá priorizando o crédito enquanto o ambiente de juros permanecer restritivo. A migração para ativos de “tijolo” — imóveis físicos geradores de renda — dependerá de gatilhos macro, especialmente um ciclo consistente de redução da taxa básica.
Queda dos juros pode reabrir espaço, mas CRIs seguem no centro
Apesar da postura conservadora, Gouvêa aponta que a estratégia pode mudar se houver afrouxamento monetário. Segundo ele, no início do ano, quando o mercado precificava cortes mais rápidos da Selic, a gestora ampliou a exposição a operações prefixadas e avaliava investimentos em imóveis de renda urbana.
“Se tivéssemos mantido aquele cenário de fechamento dos juros, provavelmente estaríamos comprando mais imóveis. Depois das incertezas recentes, voltamos a priorizar operações indexadas ao CDI”, explicou.
Na avaliação do gestor, um ambiente de juros menores tende a beneficiar diretamente os fundos de tijolo, tanto pela maior atividade econômica quanto pela compressão das taxas de capitalização (cap rates). Cap rate é a taxa que relaciona a renda de um imóvel ao seu valor de mercado. A redução desse percentual, em ciclos de queda de juros, tende a elevar a precificação dos ativos.
“Quando os juros caem, você ganha não apenas com a melhora operacional dos ativos, mas também com a valorização patrimonial. É nesse momento que faz sentido aumentar a exposição ao tijolo”, disse Gouvêa.
Enquanto isso não ocorre, a leitura da MAG privilegia emissões com garantias, estruturas de subordinação e covenants que reforcem a proteção ao credor. O foco permanece em CRIs com remuneração atrelada a indicadores pós-fixados e spreads que preservem o prêmio de risco.
Fundos multiestratégia com CRIs tendem a ganhar relevância
Durante a entrevista, Gouvêa também destacou que os fundos imobiliários de perfil multiestratégia devem ganhar espaço pela capacidade de alternar entre classes de ativos conforme o ciclo econômico. “Não queremos estar comprados em tijolo porque o regulamento obriga. Queremos investir onde enxergamos o melhor risco-retorno em cada momento do mercado”, concluiu.
Segundo o gestor, a possibilidade de migrar entre crédito, imóveis, ações e cotas de outros FIIs permite capturar oportunidades em diferentes fases do ciclo, ajustando exposição a risco sem perder aderência ao mandato. Em cenários de estresse e juros altos, o crédito tende a concentrar a alocação. Em fases de expansão e redução de juros, a tese de valorização patrimonial dos imóveis pode ganhar tração.
Para os próximos meses, a MAG sinaliza continuidade da estratégia atual enquanto persistirem as incertezas e o custo de capital elevado. A avaliação de timing para uma eventual rotação de carteira dependerá do comportamento da curva de juros, da inflação e da dinâmica de preços e vacância no mercado de propriedades comerciais.
No curto prazo, a casa mantém disciplina em originação, análise de riscos e estruturação de operações, buscando preservar o diferencial de retorno do crédito em relação ao equity imobiliário. O posicionamento, segundo Gouvêa, reflete as condições de mercado atuais e a leitura de que o prêmio pelo risco na dívida segue competitivo frente ao tijolo.
