O fundo imobiliário ZAGH11 reportou em maio resultado caixa de R$ 465,3 mil e manteve a distribuição de R$ 0,05 por cota. Com base no preço de fechamento de R$ 9,40 em 31 de maio, o pagamento representa um rendimento mensal de 0,53% — um dividend yield anualizado de 6,38%. A gestão atribuiu a estabilidade de receitas à execução operacional e a eventos específicos de portfólio, apesar do ambiente macroeconômico adverso.
No mês, o cenário externo seguiu pressionado por tensões geopolíticas no Oriente Médio e por volatilidade em torno de inflação global, enquanto, nos Estados Unidos, a expansão da inteligência artificial apoiou ativos de tecnologia. No Brasil, a persistência de pressões inflacionárias e as incertezas fiscais reforçaram a leitura de que o ciclo de cortes da Selic pode estar próximo do fim. Nesse contexto, o Ibovespa caiu 7,22% e o índice de FIIs, o IFIX, recuou 1,33% em maio.
Principais pontos:
- Resultado caixa de R$ 465,3 mil e manutenção de R$ 0,05 por cota em maio
- DY mensal de 0,53% (6,38% ao ano) considerando cota a R$ 9,40
- Mercado doméstico pressionado por inflação e fiscal; Ibovespa -7,22% e IFIX -1,33% no mês
- Receita sustentada por amortização parcial da SPE Ética e ganhos em operações vendidas em FIIs de recebíveis
- Terceira emissão permitiu aquisições de quatro imóveis por ~R$ 93,4 milhões em maio
- Em junho, compra de 19 unidades do Ibis Budget próximo ao Aeroporto de Guarulhos por R$ 13,5 milhões
- Cap rate estimado de 10,5% ao ano no primeiro ano após a aquisição do ativo hoteleiro
- Paralisação temporária das obras do Groenlândia 910 não deve afetar resultados e distribuições
A geração de caixa do mês refletiu fatores operacionais. A amortização parcial da SPE Ética passou a permitir ao fundo receber diretamente os aluguéis do Colégio Ética, reduzindo intermediações e fortalecendo a previsibilidade de receita. Houve ainda ganhos em operações vendidas no segmento de FIIs de recebíveis, estratégia usada pela gestão para capturar movimentos táticos de mercado.
A administradora informou que o fluxo de rendimentos da carteira de FIIs se manteve estável. Além disso, a paralisação temporária das obras do empreendimento Groenlândia 910, por decisão judicial provisória, não deve gerar impactos relevantes nos resultados ou nas distribuições, segundo avaliação da gestão.
Aquisições reforçam presença do ZAGH11 em imóveis corporativos
A principal movimentação estratégica ocorreu no âmbito da terceira emissão de cotas. No fim de maio, o ZAGH11 concluiu a compra de quatro imóveis em Macaé (RJ), Barueri (SP) e São Paulo (SP), em operação total de aproximadamente R$ 93,4 milhões. Os contratos de locação abrangem empresas como Estácio de Sá, Telefônica (VIVT3) e Nubank (NUBR33), além do Omelete.
As aquisições ampliam a diversificação setorial e geográfica do portfólio e fortalecem a geração recorrente de caixa, ao combinar contratos com diferentes perfis de inquilinos e prazos. A gestão destacou que a entrada desses ativos tende a reduzir a volatilidade do resultado, ao diluir riscos específicos e consolidar receitas contratadas.
Em junho, o fundo adicionou uma nova fonte de renda com a aquisição de 19 unidades autônomas do Hotel Ibis Budget, localizado ao lado do Aeroporto Internacional de Guarulhos (SP). O investimento somou R$ 13,5 milhões. Segundo a gestora, a operação apresenta cap rate estimado de aproximadamente 10,5% ao ano no primeiro ano após a compra, considerando o histórico operacional do empreendimento e as perspectivas do setor hoteleiro. Cap rate é a taxa de capitalização, calculada pela renda anual esperada dividida pelo valor de aquisição do imóvel.
Com o conjunto de transações concluídas entre maio e junho, o ZAGH11 reforçou sua presença em imóveis corporativos e incorporou exposição ao segmento hoteleiro, com receitas atreladas a uma localização de alta demanda próxima ao maior aeroporto do país.
Retorno total do ZAGH11 e execução da estratégia
Desde o início de suas atividades, o ZAGH11 acumula rentabilidade total de 20,86%. No mesmo período, o IFIX registra 35,70%. Apesar da diferença, a gestão segue priorizando a expansão patrimonial e a diversificação de receitas por meio da aquisição de ativos geradores de renda em diferentes segmentos do mercado imobiliário.
A manutenção da distribuição de R$ 0,05 por cota em maio, combinada a eventos operacionais como a amortização parcial da SPE Ética e ganhos táticos com FIIs de recebíveis, contribuiu para a estabilidade do resultado no mês. A incorporação de novos imóveis locados para empresas de diferentes setores, bem como a entrada do ativo hoteleiro de Guarulhos, tende a diversificar os fluxos de caixa e a reduzir a concentração por inquilino e por segmento.
No ambiente macro, a cautela com inflação e trajetória fiscal no Brasil, somada à percepção de fim do ciclo de cortes da Selic, afetou os mercados em maio. O recuo do Ibovespa e do IFIX reflete esse ajuste de preços. Nesse contexto, a gestão do ZAGH11 enfatizou o foco em ativos que combinam renda contratada e potencial de retorno compatível com o risco, preservando disciplina de alocação.
Para os próximos meses, a carteira passa a refletir integralmente as aquisições realizadas, enquanto a gestora monitora desdobramentos do processo judicial do Groenlândia 910. Segundo o relatório, a expectativa é de que o evento não altere de forma relevante o nível de resultado ou de distribuição no curto prazo, dada a atual composição e diversificação do portfólio.
