A Caixa Econômica Federal devolveu um imóvel do RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo), o “Imóvel Italianos”, rescindindo o contrato em abril e pagando a multa prevista. A gestora Rio Bravo já atua para recolocar o ativo, preservando a distribuição e a eficiência operacional do portfólio. A movimentação ocorre em meio a um ciclo de reciclagem e expansão, com vendas, aquisições e renegociações.
No momento da devolução, o fundo imobiliário reportava 70 imóveis, 285 mil m² de ABL, patrimônio líquido de cerca de R$ 1,67 bilhão e vacância física de 8,7%. O fundo contava com 92.778 cotistas e valor de mercado próximo de R$ 1,55 bilhão, reforçando escala e liquidez.
Para mitigar a vacância, ativos vagos em Jundiaí, Recife, Fortaleza, Santos, Santo André e São Paulo estão em comercialização. Em São Paulo, destacam-se imóveis no Bom Retiro, Avenida Paulista e Avenida Duque de Caxias, com prospecção ativa de inquilinos e foco em contratos de longo prazo.
A estratégia comercial já trouxe resultados: a rede Ultra Academia assinou locações na Avenida Paulista e na Avenida Duque de Caxias, com prazos de 20 anos, contribuindo para reduzir a vacância e alongar o prazo médio dos contratos. A recolocação do “Italianos” é prioridade da Rio Bravo para sustentar a previsibilidade de caixa do RBVA11.
Venda geradora de lucro para o fundo
Em paralelo, o RBVA11 concluiu a venda de imóvel locado à Caixa na Avenida Senador Queiróz, no centro de São Paulo, que incluía loja de conveniência. A operação rendeu lucro contábil de R$ 3,6 milhões (cerca de R$ 0,02 por cota) e uma TIR de 15,4% ao ano ao longo de quase 14 anos, evidenciando execução disciplinada.
Desde 2019, esta foi a 32ª alienação, somando R$ 309,6 milhões em vendas e aproximadamente R$ 104 milhões em lucros contábeis. A política de reciclagem captura ganhos e realoca capital para ativos mais aderentes à tese do portfólio.
Estratégia de expansão em andamento
Enquanto vende, o RBVA11 amplia a base de renda com aquisições seletivas. Em maio, concluiu a compra integral de imóvel locado à Portobello, na Alameda Gabriel Monteiro da Silva (SP), por R$ 81 milhões. Antes, adquiriu três ativos — Estácio, PBKids e Pátio Maria Antônia — por R$ 111,6 milhões.
Para financiar parte do ciclo, o fundo realizou a 6ª emissão, captando R$ 96,5 milhões junto a investidores profissionais. A gestora segue prospectando ocupantes para o “Italianos” e reforça a disciplina na alocação, buscando equilíbrio entre renda, vacância e crescimento no RBVA11.
