O TRXF11 (TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário), gerido pela TRX, anunciou a maior operação de sua história: a aquisição indireta de um complexo com três galpões logísticos AAA em Guarulhos, na Região Metropolitana de São Paulo, por aproximadamente R$ 1,435 bilhão. Dois dos imóveis já estão locados ao Mercado Livre, com contratos atípicos de 10 anos a partir da entrega. O primeiro pagamento ao vendedor está previsto para o fim de julho de 2026, com outras três parcelas semestrais condicionadas a marcos de obra e documentação.
A transação amplia a ABL (Área Bruta Locável) do TRXF11 em 19%, para 1,48 milhão de m², e eleva em 18,4% o valor investido em imóveis, para R$ 9,23 bilhões. O portfólio passa a reunir 115 imóveis e cerca de 3,3 milhões de m², com reforço do segmento logístico em um dos eixos mais disputados do país.
- Valor da operação: R$ 1,435 bilhão, via aquisição indireta
- Ativos: galpões K100, K200 e K300 (237.390,70 m² de ABL total)
- Localização: Guarulhos, a 700 m da Dutra e a <5 km do Aeroporto de Guarulhos
- Locatários: Mercado Livre nos galpões K100 e K200; K300 em negociação
- Contratos: atípicos por 10 anos (a partir da entrega), com multa equivalente aos aluguéis remanescentes
- Modelo: built to suit (BTS), com renda mínima garantida até a plena geração de aluguel
- Classe: padrão AAA, com certificação LEED Core & Shell prevista
- Estrutura: XP Atacado como cota sênior; TRXF11 e FII Matriz Log como cotas subordinadas
- Guidance: distribuição mensal permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dez/2026
- Indicador: yield on cost estimado de 14,51% nos primeiros 12 meses
Localização estratégica e escala do complexo em Guarulhos
Os galpões K100, K200 e K300 somam 237.390,70 m² de ABL e estão em Guarulhos, próximo à Rodovia Presidente Dutra (cerca de 700 m) e a menos de 5 km do Aeroporto Internacional. Há conexão com as rodovias Fernão Dias e Ayrton Senna, além do Rodoanel.
A região é um polo logístico de alto valor pela proximidade ao maior mercado consumidor do país e pela oferta de infraestrutura. A escassez de terrenos de grande porte limita a reprodução de ativos com esta escala.
A localização favorece operações de distribuição nacional e de última milha, etapa final de entrega ao consumidor.
Contratos atípicos e BTS: previsibilidade de receitas
O K200 está concluído e locado ao Mercado Livre. O K100, também locado à companhia, está na fase final de desenvolvimento, com entregas previstas para julho e outubro de 2026.
Ambos os contratos são atípicos, que impõem regras rígidas para saída antecipada. A multa corresponde aos aluguéis devidos até o fim do prazo, o que aumenta previsibilidade de receita do fundo imobiliário.
Os três empreendimentos foram concebidos em BTS (built to suit), em que o imóvel é construído sob medida para a operação do inquilino. Enquanto os ativos em obra não geram aluguel, há renda mínima garantida sobre o capital desembolsado.
Especificações AAA e certificação ambiental
Os ativos são classificados como AAA, com pé-direito livre de 12 metros, piso para 6 t/m² e sistemas automáticos de incêndio. O complexo prevê certificação LEED Core & Shell, que avalia eficiência energética, consumo de água, materiais e impacto ambiental da estrutura.
A operação não envolve permuta nem entrega de cotas do TRXF11 aos vendedores. O pagamento será em parcelas, iniciando no fim de julho de 2026, com outras três semestrais. Cada desembolso depende da regularização, andamento e conclusão das obras, manutenção dos contratos de locação e demais condições contratuais.
A aquisição é indireta: o TRXF11 investe em veículos imobiliários que participam da compra das empresas proprietárias dos galpões. O TRX Logístico FII assinou o contrato para a aquisição da totalidade das quotas dessas empresas.
Estrutura financeira e papel do TRXF11
O Banco XP de Atacado integra a estrutura via cota sênior, com prioridade de recebimento. Já o TRXF11 e o FII Matriz Log ficam com a cota subordinada, que assume maior risco e captura os resultados residuais.
Inicialmente, o TRXF11 será o único cotista do FII Matriz Log, concentrando a participação econômica da parcela subordinada. A estrutura prevê potencial refinanciamento após as obras, se as condições de mercado forem favoráveis.
Impactos no portfólio do TRXF11 e diversificação
Com a aquisição, o segmento logístico passa a representar cerca de 37% da área locável do fundo, equilibrando a composição entre varejo e logística. Após a transação, cerca de 79,4% da receita estará vinculada a contratos atípicos. O prazo médio dos contratos será de 13,04 anos, e nenhum ativo isolado superará 6,8% do valor total investido.
A carteira do TRXF11 soma 115 imóveis em 60 cidades, distribuídos por 18 estados e Distrito Federal, com presença em varejo, logística, educação, saúde, hospitais, shopping centers e hotelaria. A base de locatários inclui Assaí, Grupo Mateus, Hospital Israelita Albert Einstein, Pão de Açúcar, Shopee, Leroy Merlin e Hospital Sírio-Libanês.
Maior transação da história do TRXF11
A operação apresenta yield on cost estimado de 14,51% nos primeiros 12 meses. O indicador mede o retorno anual esperado sobre o capital total necessário para compra e conclusão dos desenvolvimentos.
Segundo fato relevante, a estimativa de distribuição mensal segue entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026. Para Luiz Augusto do Amaral, CEO da TRX Investimentos, “esta é a maior operação da história do TRXF11 e marca uma nova escala para o fundo (…), com contratos de longo prazo e geração de renda desde as primeiras etapas”. Ele acrescenta que o pagamento parcelado e condicionado preserva a disciplina de alocação de capital.
Amaral classificou o complexo como “ativo troféu”, pela combinação de localização, padrão construtivo, escala e contratos de longo prazo com inquilinos de bom risco de crédito.
