O fundo imobiliário TRXB11, controlado pelo TRXF11, concluiu a venda de um imóvel na Avenida T-5, no Setor Bueno, em Goiânia, por R$ 41 milhões. A alienação integra um plano de desinvestimento na capital goiana e prevê pagamento em etapas, com parte relevante do preço indexada ao IPCA. A posse já foi transferida ao comprador.
Segundo a gestora, a operação inclui ainda a negociação de um segundo imóvel na cidade, no Setor Oeste, cujo processo segue em andamento após prorrogação de prazo. O controlador, por ser o principal investidor do TRXB11, deve capturar indiretamente o efeito econômico da venda concluída.
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Principais pontos:
- Valor de venda: R$ 41 milhões, 11,32% acima do último laudo de avaliação.
- Cap rate de 6,52% no memorando, com base no aluguel vigente (taxa de capitalização que relaciona o aluguel anual ao preço do ativo).
- Pagamento em etapas: sinal de R$ 19,39 milhões; cerca de R$ 1,11 milhão em até 5 dias úteis após alteração contratual de locação; R$ 8,2 milhões em duas parcelas semestrais de R$ 4,1 milhões (março e setembro de 2027), corrigidas pelo IPCA; e saldo de R$ 12,3 milhões até 16 de março de 2028, também atualizado pelo índice.
- Lucro contábil estimado pelo TRXB11: cerca de R$ 14 milhões (R$ 3,44 por cota), com TIR projetada de 13,08% ao ano.
- Efeito projetado no TRXF11: cerca de R$ 0,21 por cota, sem garantia de distribuição e sujeito a alterações.
- Redução de alavancagem do TRXB11: pré-pagamento de aproximadamente R$ 22 milhões de CCI vinculada ao CRI que financiou a aquisição do ativo.
O imóvel alienado era detido em conjunto por TRXB11 e TR2 Empreendimentos Imobiliários. A transação mantém a diretriz de reciclagem de portfólio e geração de caixa para a estratégia da carteira, conforme informado pela gestão.
Resultados do TRXB11 e reflexo na controladora
Quem reconhece o resultado da venda é o TRXB11, que estima lucro de cerca de R$ 14 milhões com a operação. Considerando a base de cotas emitidas, isso equivale a R$ 3,44 por cota e corresponde a uma taxa interna de retorno estimada em 13,08% ao ano para a transação.
O TRXF11 não realizou a venda diretamente. Como controlador e maior investidor do TRXB11, deve capturar o efeito econômico proporcional do resultado na consolidação de sua carteira. A gestão projeta impacto positivo aproximado de R$ 0,21 por cota. As projeções dependem de premissas operacionais e financeiras, não configuram promessa de distribuição e podem variar ao longo do tempo.
O preço final ficou 11,32% acima do último laudo de avaliação, refletindo as condições de mercado do ativo no Setor Bueno no momento das negociações. O cap rate de 6,52% considera o aluguel mensal vigente quando o memorando foi assinado, indicador que relaciona fluxo de aluguel anual e preço do imóvel para mensurar retorno do ativo.
A estrutura de pagamento prevê tranches com atualização monetária pelo IPCA, índice oficial de inflação. Foram pagos R$ 19,39 milhões como sinal e início de pagamento. Uma segunda parcela, de cerca de R$ 1,11 milhão, será quitada após a formalização de alteração no contrato de locação que transfere ao comprador a posição de locador.
As parcelas remanescentes totalizam R$ 8,2 milhões em duas prestações semestrais de R$ 4,1 milhões, corrigidas pelo IPCA, com vencimento em março e setembro de 2027. O saldo final, de R$ 12,3 milhões, também atualizado pelo IPCA, vence até 16 de março de 2028.
A venda permite reduzir a alavancagem do TRXB11 por meio do pré-pagamento de aproximadamente R$ 22 milhões de uma Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) atrelada a um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) contratado para a aquisição do ativo.
TRXB11: negociação do segundo imóvel em Goiânia
A alienação do ativo no Setor Bueno integra um memorando assinado em maio de 2026, que tratava da potencial venda de dois imóveis em Goiânia. Até o momento, apenas a primeira operação foi concluída. As partes acordaram a ampliação do prazo para avaliar a venda do segundo imóvel, localizado no Setor Oeste.
As demais condições do memorando foram mantidas. Caso a segunda venda avance, o preço será atualizado pelo IPCA até a data da liquidação, ainda prevista para 2026, conforme os termos acordados entre as partes.
De acordo com a gestão, a estratégia contempla a realização de ganhos de capital, redução do endividamento, extensão do prazo médio dos contratos de locação e diversificação das receitas dos principais locatários do TRXB11. A alocação dos recursos líquidos seguirá a política de investimentos do fundo, respeitando as condições de mercado.
Com a primeira venda formalizada e a negociação do segundo ativo em curso, TRXB11 e seu controlador informaram que divulgarão novas atualizações ao mercado conforme houver avanços na operação remanescente e no cronograma de pagamentos.
