O fundo imobiliário PMLL11 concluiu a aquisição de 29% do Shopping Jardim Sul, localizado na zona sul de São Paulo, por R$ 204,24 milhões. A operação, decorrente da finalização de duas transações previamente comunicadas ao mercado, amplia a exposição do portfólio do fundo ao estado de São Paulo e incorpora um ativo com indicadores operacionais acima da média da carteira.
Com a compra, o fundo passa a deter 8.335 m² de área do empreendimento, que possui 28.741 m² de área bruta locável, foi inaugurado em 1990, no bairro do Morumbi, e conta com 171 lojas. A gestão informou que a transação está alinhada à estratégia de ampliar presença em shoppings dominantes em suas áreas de influência.
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- Preço total: R$ 204,24 milhões
- Estrutura de pagamento: R$ 95,42 milhões em dinheiro e R$ 108,82 milhões via compensação de créditos
- Desembolso imediato: R$ 19,08 milhões no fechamento
- Parcelas futuras: duas de R$ 38,17 milhões em 12 e 18 meses, corrigidas pelo IPCA
- Participação adquirida: 8.335 m² de ABL em um ativo de 28.741 m²
- Portfólio: terceira maior alocação do fundo; exposição a SP passa de 35% para 41%
- Indicadores operacionais do shopping: vendas de R$ 2.149/m²/mês e NOI de R$ 156/m²/mês
- Ocupação: 98,3% no shopping, ante 96,2% na média do portfólio
Pelo acordo, R$ 95,42 milhões serão liquidados em moeda corrente. Deste montante, R$ 19,08 milhões foram desembolsados no fechamento, enquanto duas parcelas de R$ 38,17 milhões cada vencerão em 12 e 18 meses, com correção pelo IPCA. Os R$ 108,82 milhões restantes foram compensados com créditos relacionados à obrigação dos vendedores de integralizar cotas na sétima emissão do fundo.
A aquisição agrega 8.335 m² à participação do fundo no empreendimento. O shopping, com 28.741 m² de área bruta locável (sigla ABL, que representa a área disponível para locação), dispõe de 171 operações comerciais e atende majoritariamente aos públicos A e B na região do Morumbi. A administradora do ativo também atua como sócia.
A gestão destacou que o ativo apresenta desempenho operacional superior à média atual da carteira. Nos 12 meses encerrados em junho de 2026, o shopping registrou vendas de R$ 2.149 por m² ao mês e NOI (lucro operacional líquido) de R$ 156 por m² ao mês. No portfólio do fundo, os indicadores comparáveis foram de R$ 1.533 e R$ 98, respectivamente. A taxa de ocupação do empreendimento estava em 98,3% ao fim de junho, contra 96,2% na média do portfólio.
Com a formalização das escrituras de compra e venda, a participação de 29% passa a integrar oficialmente o portfólio do fundo. A alocação no Shopping Jardim Sul se torna a terceira maior posição e eleva a exposição imobiliária ao estado de São Paulo de 35% para 41%.
PMLL11 projeta yield de 11,7% nos primeiros dois anos
Segundo a gestão, a participação adquirida deve gerar yield médio de 11,7% ao ano nos dois primeiros anos. Em cenário estabilizado, a projeção é de aproximadamente 9,9% ao ano. Yield é uma métrica de retorno anual estimado com base no fluxo de resultados esperados do ativo.
A administração aponta que a decisão considerou a localização do empreendimento, o posicionamento consolidado na região e as métricas operacionais superiores às da carteira do fundo. O perfil do público, a maturidade do ativo e a atuação da administradora como sócia foram citados como fatores adicionais.
Estrutura da aquisição do PMLL11 e impacto no portfólio
A estrutura de pagamento combinou desembolso em caixa com compensação de créditos, reduzindo o montante a ser pago em moeda corrente para pouco menos da metade do preço total. As parcelas vincendas, corrigidas pelo IPCA, ajustam o cronograma de desembolsos ao longo de 18 meses.
A operação reforça a estratégia da gestão de ampliar participação em shoppings dominantes em seus mercados de influência, com potencial de valorização e métricas operacionais elevadas. A combinação de alta taxa de ocupação, vendas por metro quadrado e NOI acima da média sustenta as projeções apresentadas.
Com a integração do ativo, a carteira do fundo ganha concentração em São Paulo e adiciona uma posição relevante em um shopping de fluxo consolidado. A gestão afirma que a aquisição busca fortalecer a geração de resultado operacional e a resiliência do portfólio em ciclos distintos de mercado.
