O fundo imobiliário IBBP11 concluiu a aquisição de parte dos ativos do XPIN11, em processo de encerramento, e deu um salto de escala e diversificação. A operação agregou 134.462 m² de área locável e elevou a base de inquilinos para 33 empresas, distribuídas por 10 países e 12 setores. Além de ampliar a receita potencial, a transação reforça a resiliência do portfólio ao diluir riscos específicos.
A negociação contemplou a quitação de dívidas vinculadas aos imóveis adquiridos, melhorando a estrutura de capital do fundo. Houve também a transferência dos ativos logísticos de Jundiaí, originalmente do XPIN11, ao XP Log FII (XPLG11) por cerca de R$ 32,3 milhões, gerando ganho de capital aos cotistas do IBBP11.
Entre os principais destaques da operação estão: incorporação de 134.462 m² de ABL, expansão para 33 inquilinos e diversificação geográfica em 10 países. Adicionalmente, a desalavancagem parcial com a quitação de dívidas e o resultado positivo com a venda dos ativos de Jundiaí fortalecem o caixa e a previsibilidade.
Em termos de proventos, os dividendos de abril somaram R$ 0,074 por cota ordinária e R$ 0,084 por cota sênior. O dividend yield anualizado alcançou 11,3% na classe ordinária e 11% na sênior, patamar competitivo no universo de FIIs. Esse nível de remuneração reforça o apelo do IBBP11 para o investidor de renda.
Desde o início das operações, o desempenho de cota patrimonial segue acima dos benchmarks. A classe ordinária acumula valorização de 46,9%, superando o CDI (27,1%) e o IFIX (16,4%) no mesmo intervalo. Essa trajetória aponta para uma gestão ativa e disciplinada na alocação de capital.
Portfólio e operação seguem robustos. O IBBP11 detém 259 mil m² de galpões em funcionamento, 17 mil m² em obras com entrega prevista para o 4º trimestre de 2026 e 149 mil m² de terrenos para expansão. A ocupação física é de 96%, com 100% de adimplência e prazo médio de contratos de 6,8 anos.
Para o investidor, o desconto de 11% no P/VP (0,89) pode representar assimetria interessante. A combinação de escala, diversificação, proventos acima de 11% e pipeline de crescimento posiciona o fundo imobiliário como alternativa competitiva no segmento logístico.
