O Zagros Renda Imobiliária (GGRC11) encerrou o mecanismo de ajuste de preço relacionado à compra dos imóveis do RELG11, com complementos que somaram cerca de R$ 13,3 milhões. O fechamento do processo consta do relatório gerencial de setembro, divulgado nesta sexta-feira (16), no qual a Zagros Capital também respondeu a questionamentos sobre a operação e anunciou medidas para aprimorar a comunicação com o mercado.
Com a apuração da segunda e última janela, não há previsão de novos complementos vinculados à transação. Restam apenas parcelas já definidas, com vencimentos até dezembro, conforme cronograma previamente acordado entre as partes.
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Segundo a gestora, o custo econômico atualizado da aquisição passou de R$ 133,5 milhões para aproximadamente R$ 147 milhões, alinhado aos laudos de avaliação. O portfólio adquirido opera com “cap rate” anual de 9,37%.
- Ajuste de preço encerrado após duas janelas apuradas
- Complementos somaram cerca de R$ 13,27 milhões, próximo ao limite contratual
- Segunda janela será paga em quatro parcelas mensais corrigidas por 100% do CDI
- Custo econômico atualizado da aquisição: cerca de R$ 147 milhões
- Portfólio adquirido com “cap rate” de 9,37% ao ano
- Distribuição de dividendos de R$ 0,10/cota referentes a setembro
- Receita de locação de R$ 21,87 milhões no mês
- Resultado de R$ 0,096 por cota; diferença para o distribuído veio do caixa
- Vacância reportada de 0,37%
- Patrimônio líquido de R$ 3,78 bilhões e VP de R$ 10,92/cota
- Base de 423.361 cotistas; crescimento líquido de mais de 12 mil no mês
- Expectativa de concluir venda de 10 imóveis por R$ 530 milhões em outubro
Ajuste de preço do RELG11 e impactos no GGRC11
A compra dos quatro imóveis do RELG11 previa um mecanismo de ajuste de preço, limitado a 10% do valor inicial de R$ 133,5 milhões, apurado em duas janelas. A condição fazia parte da documentação da operação e foi aprovada em assembleia geral extraordinária do fundo vendedor.
A primeira janela foi liquidada em agosto, por meio da entrega de 586.667 cotas do fundo ao preço de emissão de R$ 11,25 por cota, equivalente a aproximadamente R$ 6,6 milhões. Com isso, parte do complemento previsto contratualmente foi atendido via entrega de cotas.
A segunda janela resultou em um complemento de R$ 6.672.810,02, hoje devido ao RECM11, que se tornou o titular do crédito após a reorganização e a liquidação do RELG11. Esse valor será pago em quatro parcelas mensais iguais, corrigidas por 100% do CDI. A primeira parcela foi quitada em 28 de setembro; as demais vencem em 28 de outubro, 28 de novembro e 28 de dezembro.
Somadas, as duas janelas perfazem cerca de R$ 13,27 milhões, valor próximo ao teto contratual de R$ 13,35 milhões (10% de R$ 133,5 milhões). Com base nos aluguéis vigentes, a gestora estima taxa de capitalização — relação entre renda anual e valor do ativo — de 9,37% ao ano para o portfólio adquirido.
Comunicação com cotistas do GGRC11
Na seção de perguntas e respostas do relatório, a gestora foi questionada sobre a clareza da comunicação do mecanismo de ajuste de preço com os cotistas. A Zagros considerou o questionamento pertinente e afirmou que a comunicação “poderia ter sido mais clara e detalhada”.
A administradora reforçou que o ajuste não foi criado após a compra; ele já integrava a estrutura original da operação e foi submetido aos cotistas do fundo vendedor em assembleia. A dúvida, segundo a Zagros, decorre da sequência de reorganização e posterior liquidação do RELG11, o que gerou divulgações em momentos distintos.
A Zagros declarou compromisso em aprimorar seus processos de comunicação, com foco em transparência e previsibilidade, para evitar ruídos em futuras transações e eventos societários.
Dividendos e indicadores do GGRC11 em setembro
O fundo distribuiu dividendos de R$ 0,10 por cota referentes a setembro, pagos no sexto dia útil de outubro. O montante representa um dividend yield de 1,11% no mês, ou 13,35% anualizado, com base na cotação de fechamento de R$ 8,99 em 30 de setembro.
A receita de locação somou R$ 21,87 milhões no mês. O resultado gerado foi de R$ 0,096 por cota, inferior ao valor distribuído; a diferença foi coberta com recursos de caixa. A vacância informada pela gestora foi de 0,37%, mantendo o portfólio próximo à ocupação plena.
O patrimônio líquido do fundo totalizou R$ 3,78 bilhões, com valor patrimonial de R$ 10,92 por cota. A base de investidores alcançou 423.361 cotistas, um aumento líquido superior a 12 mil no mês de referência.
A gestora reiterou a expectativa de concluir em outubro a venda de dez imóveis por R$ 530 milhões, operação sujeita a condições contratuais. Com o encerramento do mecanismo de ajuste, restam apenas três parcelas a pagar ao RECM11, sendo a última com vencimento em dezembro.
