O fundo imobiliário GARE11 (GARE11) informou na sexta-feira (26) a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MOU) para a venda de um portfólio de nove imóveis ao FII Riza Renda Imobiliária Master, no valor total de R$ 804.361.596,84. Segundo Fato Relevante, a operação busca realizar ganhos acumulados nos ativos, reduzir endividamento e ampliar a flexibilidade de alocação.
Os imóveis estão distribuídos em seis estados e pertencem aos segmentos de renda urbana e logística. A transação prevê que o GARE11 receba Cotas Subordinadas do FII comprador, mantendo potencial de participação no desempenho do portfólio durante o período de desinvestimento.
Principais pontos do anúncio:
- Valor da operação: R$ 804.361.596,84, envolvendo nove imóveis.
- Ativos em renda urbana e logística, com presença em seis estados.
- Carteira inclui cinco unidades do Atacadão, três lojas Mix Mateus e um imóvel da rede Almanara.
- Contratos de locação 100% atípicos.
- Objetivos: reduzir concentração setorial, realizar lucro, quitar CRIs e liberar capacidade para novas alocações.
- Estrutura: recebimento de Cotas Subordinadas, com remuneração base garantida às Cotas Sênior do veículo comprador.
- Conclusão sujeita a condições precedentes usuais, com mais detalhes no próximo relatório gerencial.
Os ativos vendidos incluem cinco unidades do Atacadão (Grupo Carrefour), localizadas em Cuiabá (MT), Atibaia (SP), Campo Grande (MS), Caraguatatuba (SP) e Lucas do Rio Verde (MT). Três lojas Mix Mateus (Grupo Mateus) estão em Itabuna (BA) e Maceió (AL). O nono ativo é um imóvel ocupado pela rede Almanara, em Jandira (SP).
Todos os contratos de locação são 100% contratos atípicos, modelo que costuma prever prazos mais longos e multa integral em caso de rescisão antecipada. Esse arranjo tende a conferir maior previsibilidade de fluxo de caixa à carteira locatícia.
A venda foi estruturada para atender a quatro objetivos estratégicos definidos pela gestora Guardian Gestora. O primeiro é reequilibrar a exposição do portfólio ao Grupo Carrefour, que concentrava parte relevante da carteira por meio dos contratos com o Atacadão.
O segundo objetivo é a realização de lucro acumulado nos ativos, capturando a valorização obtida ao longo do período de detenção. O terceiro é reduzir a alavancagem: os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) vinculados aos imóveis alienados serão liquidados automaticamente com os recursos da transação.
O quarto pilar da decisão é expandir a capacidade de alocação do fundo em novas oportunidades. Ao converter ativos em caixa, após a quitação dos passivos vinculados, o GARE11 cria espaço para avaliar operações em linha com sua política de investimentos e o estágio do ciclo imobiliário.
Efeitos da venda na estratégia do GARE11
Conforme o Fato Relevante, o GARE11 não encerrará integralmente sua exposição econômica ao portfólio vendido. O fundo receberá Cotas Subordinadas do FII Riza Renda Imobiliária Master, mantendo direito a rentabilidade excedente gerada pelo conjunto de imóveis durante o prazo de desinvestimento do novo veículo.
Na estrutura de fundos com cotas por classe, as Cotas Sênior detêm prioridade de pagamento de uma remuneração base. As Cotas Subordinadas, por sua vez, assumem uma posição de maior risco na cascata de pagamentos, em troca de participação no resultado residual. Assim, o arranjo preserva ao GARE11 a possibilidade de capturar upside do portfólio, sem manter a propriedade direta dos imóveis.
A liquidação automática dos CRIs vinculados aos ativos desinvestidos endereça a gestão do passivo financeiro, reduzindo o custo de carregamento e o risco de refinanciamento associado a esses títulos. A medida também simplifica a estrutura de capital do fundo, ao concentrar o produto da venda na quitação das dívidas relacionadas.
Próximos passos e cronograma do GARE11
A conclusão do negócio depende do cumprimento de condições precedentes consideradas usuais para operações dessa natureza, como trâmites documentais, diligências e aprovações contratuais. A gestora informou que divulgará informações adicionais no próximo relatório gerencial do fundo.
Com a transação, o GARE11 avança em seu plano de reequilíbrio da carteira, reduz a exposição a um único grupo varejista e amplia a flexibilidade para avaliar novas alocações. A manutenção de participação via Cotas Subordinadas busca compatibilizar o desinvestimento com a preservação de potenciais ganhos, respeitando a estrutura de remuneração do veículo comprador.
Segundo a Guardian Gestora, a combinação de venda de ativos, redução de dívida e diversificação visa fortalecer a eficiência do portfólio. A comunicação ao mercado foi feita por meio de Fato Relevante, com detalhamento operacional pendente para a próxima comunicação periódica do fundo.
