O XPLG11 (XP Log Fundo de Investimento Imobiliário) fechou novos contratos de locação para 13.118,44 m² no Condomínio Seropédica, no Rio de Janeiro, reduzindo a vacância física do portfólio de 8,8% para 7,9%. Os acordos foram divulgados em fato relevante nesta segunda-feira (17) e abrangem os módulos B1, B2 e B3, com duas empresas do segmento logístico, cujos nomes não foram informados.
Os contratos têm prazo de 60 meses, com contagem a partir de 15 de agosto de 2026. A gestão não detalhou valores individuais por metro quadrado nem eventuais carências, mas apresentou estimativas de receita por cota ao longo da vigência.
- Área locada: 13.118,44 m² nos módulos B1, B2 e B3 do Condomínio Seropédica (RJ).
- Redução projetada: vacância física do portfólio de 8,8% para 7,9%.
- Contratos: firmados com duas empresas do segmento logístico; prazo de 60 meses a contar de 15/08/2026.
- Base de comparação: 30.268 m² vagos em julho; nova locação equivale a cerca de 43% dessa área.
- Receita estimada: R$ 0,0528 por cota (acumulado nos 24 primeiros meses); R$ 0,0041 por cota/mês a partir do 25º mês, sem correção inflacionária.
- Portfólio (julho): 31 condomínios, 92 locatários, ~1,716 milhão m²; vacância física 8,8% e financeira 4,6%.
- Rendimentos (julho): R$ 0,82 por cota; dividend yield anualizado de 10,59% a R$ 92,90.
O empreendimento de Seropédica, identificado como CD B2W no relatório gerencial de julho, possui 82.049 m² de área construída e, à época, registrava vacância de 37%. Localiza-se no eixo da Rodovia Presidente Dutra e do Arco Metropolitano, região relevante para operações de distribuição e transporte.
Segundo o relatório de julho, havia 30.268 m² disponíveis em Seropédica, o que equivalia a 1,8% da área total do portfólio considerada na tabela de contratos do fundo. A B2W ocupava 51.781 m² no ativo, por meio de contrato típico com vencimento previsto para julho de 2028.
XPLG11: Seropédica tinha mais de 30 mil m² vagos
Com a locação anunciada, os 13.118,44 m² representam cerca de 43% da área que estava ociosa no fechamento de julho, com base nos números do relatório gerencial. Pelo mesmo cálculo, restariam aproximadamente 17,1 mil m² ainda disponíveis no condomínio.
A administração, porém, limitou-se a informar no fato relevante a redução da vacância consolidada do portfólio para 7,9%. Não foi apresentado um novo percentual de vacância específico para o imóvel de Seropédica após os contratos.
O histórico divulgado pela gestão mostra que a vacância física do fundo estava em 3,5% em dezembro de 2025 e janeiro de 2026, passou a 7,8% em fevereiro e atingiu 8,7% em março. O indicador permaneceu próximo de 8% entre abril e junho e chegou a 8,8% em julho. Com os novos contratos, a projeção para o consolidado cai a 7,9%.
No relatório de julho, a equipe gestora afirmou que seguia prospectando novos inquilinos, em conjunto com parceiros, para ocupação das áreas disponíveis do portfólio. A assinatura atual está alinhada a essa diretriz e reduz a área desocupada do ativo no Rio de Janeiro.
Receita estimada dos contratos do XPLG11 por cota
A gestão apresentou estimativas de receita associada às novas locações. Considerando a soma dos recebíveis dos primeiros 24 meses de vigência, a receita acumulada é de R$ 0,0528 por cota, com base na quantidade atual de cotas em circulação.
A partir do 25º mês de vigência, a receita mensal é estimada em R$ 0,0041 por cota, sem considerar a correção inflacionária prevista contratualmente. A administração ressalta que os valores projetados não constituem garantia de rentabilidade.
Para comparação, o fundo declarou rendimento de R$ 0,82 por cota referente a julho, o que representou um yield anualizado de 10,59% sobre a cotação de R$ 92,90 no encerramento do mês. Trata-se de distribuição de proventos, usualmente referida como dividendos, paga aos cotistas de um fundo imobiliário. Na bolsa B3, esse tipo de veículo é classificado como FII.
Portfólio do XPLG11 e exposição geográfica
De acordo com o relatório de julho, o portfólio somava 31 condomínios, 92 locatários e aproximadamente 1,716 milhão de m² de área construída. A vacância física estava em 8,8% e a vacância financeira, que mensura a perda de receita potencial por espaços vagos, em 4,6%.
A distribuição geográfica indica concentração em São Paulo, com pouco mais de 1,064 milhão de m² (62% da área). O Rio de Janeiro respondia por 134.677 m², ou 7,8% do portfólio. Com as novas locações em Seropédica, a área desocupada do ativo no estado do Rio é parcialmente absorvida, mas a gestão não divulgou os nomes das duas empresas que ocuparão os módulos B1, B2 e B3.
O Condomínio Seropédica integra a estratégia do fundo voltada a ativos de galpões logísticos, normalmente destinados a armazenagem e distribuição, com contratos de aluguel típicos e prazos dilatados. Em julho, o fundo reportou patrimônio líquido de R$ 5,39 bilhões e base de 370.918 cotistas.
Por fim, vale lembrar que vacância física é a proporção da área desocupada em relação à área total locável dos imóveis, enquanto vacância financeira mede o impacto dessa desocupação na receita contratual do fundo ao longo do período.
