BTLG11 e HGLG11 estão entre os maiores fundos imobiliários de logística listados na B3. Ambos alocam capital em galpões e condomínios logísticos, mas apresentam diferenças relevantes de portfólio, contratos, distribuição geográfica, endividamento e perfil de locatários. A seguir, veja os principais dados operacionais e financeiros de cada veículo, conforme os relatórios mais recentes.
Os números de ABL, vacância, prazos contratuais, indexadores e aluguéis pagos nos últimos 12 meses ajudam a entender a capacidade de geração de caixa e a resiliência de cada carteira ao longo do ciclo. Essa leitura também indica onde estão as maiores exposições setoriais e regionais.
- Palavra-chave foco: BTLG11 e HGLG11
- Setor: fundos imobiliários de logística
- Portfólios: ABL combinada superior a 3,7 milhões de m²
- Indicadores: vacância física/financeira baixa em ambos
- Contratos: prazos médios em linha, com WAULT próximo de 5 anos e WALE de 4,3 anos
- Indexadores: predominância do IPCA nos reajustes
- Exposição: participação relevante de comércio eletrônico nas receitas
- Estrutura de capital: baixo LTV em um caso e alavancagem moderada no outro
- Projetos: empreendimento em regime build to suit em desenvolvimento
BTLG11 e HGLG11: conheça o BTLG11
O fundo imobiliário BTLG11 possui 34 imóveis, com 1,44 milhão de metros quadrados de ABL. Aproximadamente 95% dessa área está em galpões logísticos, evidenciando foco operacional no segmento.
A carteira é concentrada no estado de São Paulo, que responde por cerca de 92% da ABL. Essa concentração indica exposição relevante ao principal eixo logístico do país, com acesso a infraestrutura e demanda mais líquida.
A vacância financeira está em 2,1%. O prazo médio dos contratos, medido pelo WAULT (prazo médio ponderado remanescente dos contratos), gira em torno de cinco anos. Contratos típicos representam 66% da receita, e 97% dos contratos têm reajuste pelo IPCA.
Entre os principais locatários estão Assaí, DHL, Unilever, Ceva, Amazon, Luft, Nestlé, Mercado Livre e Shopee. Operadores logísticos concentram 45% da receita, o que tende a diversificar a ocupação por clientes que prestam serviços para múltiplos embarcadores.
No último relatório, o patrimônio líquido era de cerca de R$ 7,1 bilhões, com valor de mercado de R$ 7,2 bilhões. O LTV (loan-to-value, relação entre dívida e valor do patrimônio) era de 2,1%, com passivos alocados principalmente em operações de CRI.
A distribuição de rendimentos nos 12 meses reportados variou entre R$ 0,78 e R$ 0,81 por cota, com média próxima de R$ 0,80 por cota no período. Esse intervalo indica estabilidade do fluxo de caixa distribuível recente.
Conheça o HGLG11
O fundo imobiliário HGLG11 reúne 42 imóveis, somando 2,31 milhões de metros quadrados de ABL, com 186 locatários. Os ativos estão distribuídos em oito estados, sendo São Paulo responsável por aproximadamente 57% da carteira.
A vacância física é de 3,1% e a vacância financeira é de 2%. O prazo médio dos contratos, medido pelo WALE (prazo médio ponderado de vencimento considerando receita), é de 4,3 anos, refletindo calendário de vencimentos distribuído no médio prazo.
Cerca de 70% da receita está vinculada a contratos típicos, e 88% dos contratos utilizam o IPCA como indexador de reajuste. Essa estrutura confere correção inflacionária predominante à receita locatícia.
Entre os principais locatários figuram Mercado Livre, Shopee, Volkswagen, Electrolux, Decathlon, Cremer e Raia Drogasil. O segmento de comércio eletrônico responde por 32% da receita, refletindo a demanda de e-commerce por ativos logísticos em corredores de alto consumo.
O patrimônio líquido apurado era de aproximadamente R$ 7,6 bilhões, com valor de mercado por volta de R$ 6,9 bilhões. A alavancagem informada estava em 8,7%, em linha com estruturas de capital moderadas no setor.
A gestão reportou projetos em desenvolvimento, como o HGLG Itupeva G400, locado ao Mercado Livre por contrato build to suit. Esse modelo envolve construção sob medida para o inquilino, com prazo e condições ajustados ao projeto.
Nos 12 meses analisados, o fundo distribuiu R$ 1,10 por cota de forma contínua, totalizando R$ 13,20 por cota no período. A constância sinaliza estabilidade no resultado recorrente recente.
Os dados apresentados evidenciam como cada fundo está estruturado em termos de carteira, locatários, contratos, patrimônio e perfil de receitas. Esses indicadores permitem acompanhar a evolução operacional e financeira ao longo do tempo.
As informações têm caráter exclusivamente informativo e não constituem recomendação de compra, venda ou manutenção de cotas.
