Recentemente, realizamos uma live no canal do Funds Explorer com Alexandre Machado, da Hedge, para conversar sobre o HGBS11, um dos fundos imobiliários de shopping mais tradicionais da indústria.
Ao longo da conversa, falamos sobre o cenário atual para os shoppings, a estratégia do fundo, a recente emissão de cotas, indicadores operacionais e também sobre os rendimentos do HGBS11.
Com base nessa conversa, organizamos os principais pontos em formato de perguntas e respostas. Vale lembrar que este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento.
1. Como está o cenário para os shoppings atualmente?
Segundo Alexandre, o setor passou por um dos momentos mais desafiadores de sua história durante a pandemia. Muitos investidores acreditavam que o crescimento do e-commerce poderia prejudicar de forma permanente os shoppings.
No entanto, a recuperação acabou surpreendendo.
Hoje, o shopping vai muito além de um local para compras:
- Gastronomia
- Entretenimento
- Cinema
- Serviços
- Eventos e experiências
Além disso, diversas empresas que nasceram no ambiente digital passaram a buscar presença física.
Outro ponto destacado foi que, enquanto a indústria apresentou crescimento mais próximo da inflação, carteiras mais qualificadas têm apresentado crescimento superior.
2. Qual é a estratégia do HGBS11?
O HGBS11 foi criado como um fundo de gestão ativa e continua seguindo essa proposta.
Hoje, a estratégia busca investir em ativos com:
- Boa localização
- Potencial de crescimento
- Qualidade operacional
- Capacidade de geração de valor no longo prazo
A gestão destacou algumas movimentações recentes relevantes:
- Aumento da posição no Parque Dom Pedro
- Ampliação da participação no Boulevard Bauru
- Aquisição no Shopping São Caetano
- Crescimento em regiões estratégicas
Outro ponto importante é o aumento da participação em ativos com posição de controle, permitindo maior influência nas decisões dos empreendimentos.
3. Como estão os indicadores operacionais do fundo?
Segundo a gestão, os indicadores operacionais seguem fortes.
As vendas da carteira vêm crescendo aproximadamente entre 6% e 7%, acima da média observada para o setor.
Além disso:
- Vacância em patamares historicamente baixos
- Crescimento acima da média da indústria
- Portfólio com aumento de qualidade nos últimos anos
A gestão destacou ainda a concentração recente em regiões como São Paulo, que possuem maior diversificação econômica e barreiras naturais para novos concorrentes.
4. Como foi a 11ª emissão do HGBS11?
A oferta foi inicialmente planejada para aproximadamente R$ 650 milhões, mas aconteceu em um período desafiador, marcado pelo início dos conflitos internacionais no período da captação.
Ainda assim, o fundo conseguiu captar aproximadamente:
- R$ 317 milhões brutos
- Cerca de R$ 310 milhões líquidos
Segundo Alexandre, a captação foi importante para permitir o aumento da posição no Parque Dom Pedro, além de fortalecer a liquidez do fundo e ampliar a base de investidores.
A emissão também adicionou mais de 1.500 novos investidores pessoa física ao fundo.
5. Os R$ 0,17 por cota são recorrentes?
Esse foi um dos temas que mais chamou atenção durante a conversa.
Segundo a gestão, o rendimento de R$ 0,17 por cota possui uma combinação entre resultados recorrentes e ganhos extraordinários provenientes da gestão ativa.
Hoje, aproximadamente:
- Entre 13% e 14% do rendimento vem de ganhos de reciclagem de portfólio
- O restante possui origem recorrente nas operações dos shoppings
Entre os movimentos recentes que contribuíram para isso estão:
- Venda do Fashion Outlet
- Venda parcial da posição no Jardim Sul
Segundo Alexandre, essas operações destravaram aproximadamente R$ 63 milhões em lucro para o fundo.
Além disso, a gestão informou que o guidance de R$ 0,17 por cota está previsto até o final do ano, sustentado pelos resultados dessas operações já realizadas.
Considerações finais
O HGBS11 é um dos fundos mais tradicionais da indústria de fundos imobiliários e possui um longo histórico de gestão ativa.
Além da diversificação, a gestão destacou fatores como crescimento operacional dos ativos, aumento da qualidade do portfólio e reciclagem estratégica da carteira como pilares importantes para a geração de valor ao cotista.
Reforçando: este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento.
