O mercado de galpões industriais no Brasil ainda se encontra em estágio inicial, mas reúne fatores que o tornam um dos segmentos mais resilientes dentro dos fundos imobiliários. Especialistas em real estate destacam que a qualidade dos ativos, aliada ao investimento elevado feito pelos inquilinos, reduz a vacância e aumenta a previsibilidade de renda. Essa combinação fortalece a atratividade da tese para investidores de longo prazo.
A avaliação foi apresentada por executivos da inVista Real Estate durante o FIIs Experience, evento da Suno. Segundo os gestores, o efeito de ancoragem produzido pelo alto capex dos ocupantes cria barreiras à saída. Além disso, a presença de empresas globais e a infraestrutura completa dos parques industriais elevam a eficiência operacional e sustentam contratos mais duradouros.
Entre os pilares da tese estão: investimento relevante dos inquilinos nas plantas, perfil diversificado de ocupantes, infraestrutura robusta (água, energia e base operacional) e localização estratégica próxima aos centros de consumo. Marcelo Rainho, fundador da inVista, observou que, ao aplicar centenas de milhares de reais em adaptações, o inquilino torna a mudança complexa. “Ele precisaria replicar esse investimento em outro lugar”, afirmou, reforçando o caráter de ancoragem.
Esse efeito se manifesta de forma direta na operação: a indústria depende da estrutura instalada para funcionar. No caso do inVista Brazilian Business Park, Rainho apontou que o principal risco não é a saída do inquilino, mas uma eventual quebra. Assim, a qualidade do crédito e a diversificação setorial tornam-se variáveis centrais para a governança dos ativos.
Diversificação internacional fortalece a tese
No IBBP11, o portfólio reúne companhias globais dos setores de saúde, automotivo, alimentos e construção civil. “Quem está dentro da tese está nos Estados Unidos, Canadá, Alemanha, Coreia do Sul, Japão, Itália. Essa diversificação traz muita resiliência ao fundo”, disse Rainho. Vagner Borin, do Brazilian Business Park, enfatizou que estar perto do cliente é crítico para eficiência logística e continuidade operacional.
Infraestrutura representa o principal gargalo
Segundo Robson Alves, sócio-presidente do BBP, erguer um galpão é simples; difícil é garantir água, energia e toda a base operacional em padrão industrial — processo que leva anos. “Nosso modelo é praticamente plug and play, atendendo demandas críticas da operação”, destacou, apontando a infraestrutura como o maior gargalo do setor no Brasil.
IVBP11 busca democratizar o acesso
Para escalar a estratégia, a gestora apresentou o IVBP11, fundo que consolida ativos industriais de alta qualidade sob uma única estrutura, com maior liquidez para o investidor pessoa física. “O IBBP11 provou a tese: galpões industriais com infraestrutura completa geram valor acima dos benchmarks.
Agora, queremos democratizar esse acesso”, afirmou Rainho. O IVBP11 deve iniciar com cerca de R$ 1 bilhão em patrimônio, mais de 400 mil m² de ABL, portfólio diversificado e potencial de alcançar R$ 5 bilhões no longo prazo.
