O fundo imobiliário ALZR11 anunciou a compra de um imóvel no modelo Build to Suit totalmente locado ao Grupo Fleury em Campinas (SP), com investimento de R$ 29,5 milhões e contrato atípico de 15 anos, a iniciar em julho de 2025. A operação reforça a previsibilidade de receitas e a exposição do portfólio a locatários de alto padrão de crédito, alinhada à estratégia de renda urbana de longo prazo.
Localizado no bairro Cambuí, área central e nobre da cidade, o ativo está inserido em polo marcado por elevado padrão socioeconômico e forte presença do setor médico. A área construída soma 4.227 m² em terreno de 1.145 m², com configuração adequada ao fluxo assistencial do Fleury e potencial de alta liquidez imobiliária.
O projeto segue o conceito de Build to Suit, com dois subsolos e 72 vagas, térreo com recepção e pé-direito elevado e três pavimentos superiores. A estrutura base foi entregue e aceita pelo Fleury, cabendo ao locatário a finalização das adaptações internas. O yield on cost estimado é de cerca de 10,2% ao ano no primeiro ciclo completo, apoiando o retorno do fundo.
ALZR11 fortalece contratos de longo prazo no Cambuí
O contrato de locação é atípico, com prazo inicial de 15 anos e aluguel mensal de R$ 255 mil, reajustado anualmente pelo IPCA. Há carência de aproximadamente 10 meses com renda mínima garantida, o que suaviza a fase de maturação e reduz a volatilidade dos resultados do fundo. A multa por rescisão equivale ao saldo integral dos aluguéis vincendos, prática comum no mercado.
A vigência contratual a partir de julho de 2025 confere previsibilidade de caixa e alonga o duration do portfólio. Existe cláusula de earn-out condicionada a eventos futuros, além da possibilidade de locação de um pavimento adicional já construído, com cerca de 825 m², destinado à expansão da operação do Fleury.
A eventual ativação desse espaço pode ampliar o investimento total, conforme termos contratuais. No primeiro ano de operação, a gestão estima contribuição de aproximadamente R$ 0,02 por cota ao mês, substituindo gradualmente aplicações em liquidez e aumentando o peso da receita imobiliária contratada.
Por fim, ALZR11 reforça a diversificação setorial e de perfil de locatário, mantendo foco em ativos bem localizados e contratos robustos. A presença do Fleury, player de medicina diagnóstica com demanda resiliente, fortalece a tese defensiva do portfólio e a resiliência do fluxo de receitas ao longo do ciclo.
