O fundo imobiliário GARE11 anunciou a aquisição de um condomínio logístico em Confins, na Região Metropolitana de Belo Horizonte (MG), por R$ 86,8 milhões. O ativo possui 24.625 m² de ABL em terreno de 67.288 m², está 100% ocupado e conta com inquilinos de alto calibre como Mercado Livre, Vale e Três Corações. A transação foi concluída à vista, majoritariamente por integralização de cotas, reforçando disciplina financeira e alinhamento entre investidores e gestão.
Segundo a Guardian, gestora do fundo, a operação terá cap rate médio superior a 10% ao ano nos primeiros 60 meses. Esse retorno, sustentado por contratos típicos com prazos entre 5 e 10 anos e correção anual pelo IPCA, fortalece a previsibilidade de caixa. A presença de cláusulas de multa para rescisões antecipadas adiciona proteção contratual ao fluxo de receitas.
A compra marca o retorno do GARE11 aos investimentos em ativos logísticos, após um ano de forte rotatividade em varejo big box. Localizado próximo ao Aeroporto Internacional de Confins, o imóvel se beneficia de uma zona com oferta restrita e demanda aquecida, onde a taxa de vacância regional caiu 34% nos últimos 12 meses. Esse contexto favorece manutenção de ocupação e potenciais revisões de aluguel.
Principais pontos da operação incluem: valor total de R$ 86.813.844,33; localização estratégica; contratos típicos; reajuste pelo IPCA; e portfólio de inquilinos diversificado. A entrada em Minas Gerais — terceiro maior PIB do país e hub relevante para logística — amplia a exposição geográfica do fundo e reduz riscos de concentração.
No último relatório de outubro, o GARE11 possuía 31 ativos, apenas 4 logísticos, que representavam 27,1% das receitas recorrentes, todos com contratos atípicos. A nova aquisição marca a estreia do fundo em ativos logísticos especulativos com contratos típicos, ajustando o mix contratual e aderindo às melhores práticas de mercado.
Com essa movimentação, a gestora reforça a tese de reequilíbrio entre logística e renda urbana, elevando a diversificação geográfica, contratual e de inquilinos. Em uma região de demanda consistente e ativos escassos, o imóvel atende aos critérios de localização, qualidade técnica e perfil de locatários definidos pela estratégia do GARE11, consolidando um passo importante no ciclo de alocação.
