O XPML11 (XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário – FII) firmou compromisso para vender sua participação de 16,99% no Shopping Cidade Jardim, em São Paulo, por R$ 454 milhões, ao JHSF Capital SCJ Fundo de Investimento Imobiliário. O acordo foi informado em fato relevante divulgado nesta sexta-feira (18).
A transação ainda depende do cumprimento de condições precedentes, entre elas a aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica, o Cade. O valor será pago em etapas, com parcela na data de fechamento, assunção de dívida atrelada ao ativo e duas parcelas posteriores. O montante será corrigido pelo IPCA entre 13 de maio de 2026 e a data do pagamento efetivo de cada parcela.
- Participação vendida: 16,99% do Shopping Cidade Jardim por R$ 454 milhões
- Pagamento: parcela no fechamento, assunção de CRIs e duas parcelas futuras
- Correção monetária: IPCA a partir de 13 de maio de 2026 até o pagamento de cada parcela
- Condição: aprovação do Cade antes do fechamento
- Recebimento pós-fechamento: duas parcelas de R$ 90,8 milhões cada, em até 6 e 12 meses
- Portfólio: 26 shopping centers em julho; NOI caixa de R$ 37,74 milhões; vacância de 4,7%
- Movimentos paralelos: aquisição de 60% do São Bernardo Plaza Shopping e 15ª emissão de cotas
Pagamento e estrutura da venda do XPML11
Do total anunciado, R$ 272,4 milhões estão previstos para a data de fechamento da operação. Essa primeira parcela inclui a assunção, pelo comprador, do saldo devedor de Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs, vinculados ao Shopping Cidade Jardim.
Na data do comunicado, a dívida associada aos CRIs era de cerca de R$ 153,62 milhões. O valor restante, até completar os R$ 272,4 milhões, será pago em moeda corrente nacional.
Assim, a parcela do fechamento combina duas componentes: a transferência ao comprador da obrigação referente aos CRIs do ativo e o pagamento do saldo remanescente em dinheiro.
Após o fechamento, o XPML11 terá direito a R$ 181,6 milhões, considerando os valores-base antes da atualização contratual. O pagamento será dividido em duas parcelas iguais de R$ 90,8 milhões.
A primeira parcela pós-fechamento deverá ser quitada em até seis meses após o pagamento inicial. A segunda, em até 12 meses após a primeira parcela do fechamento.
O valor definitivo da transação será divulgado no fechamento. As parcelas estarão sujeitas à atualização monetária pelo IPCA a partir de 13 de maio de 2026, até as respectivas datas de pagamento. O IPCA é o índice oficial de inflação ao consumidor no Brasil.
Movimentação de portfólio do XPML11
O compromisso de saída do Shopping Cidade Jardim ocorre em paralelo a outras iniciativas do fundo. Em agosto, o XPML11 assinou memorando de entendimentos para adquirir 60% do São Bernardo Plaza Shopping, em São Bernardo do Campo (SP), por R$ 331,12 milhões.
Do preço, R$ 231,78 milhões foram previstos para o fechamento, e R$ 99,34 milhões poderão ser pagos em até 24 meses. Essa parcela futura será corrigida pelo CDI, taxa de referência das operações interbancárias no país.
A conclusão dessa aquisição está condicionada à assinatura de documentos definitivos, análise do Cade e conclusão da auditoria. Essas etapas são usuais em transações de ativos imobiliários.
Em paralelo, o XPML11 iniciou sua 15ª emissão de cotas, com objetivo inicial de captar R$ 400 milhões. Segundo a documentação da oferta, os recursos líquidos podem ser usados para compra de imóveis, expansão de empreendimentos existentes e otimização da estrutura de capital.
O destino específico dos recursos provenientes da venda da participação no Shopping Cidade Jardim não foi informado no fato relevante. A administração divulgará eventuais desdobramentos ao mercado.
Desempenho operacional e base do XPML11
Em julho, o XPML11 detinha 26 shopping centers no portfólio. Os empreendimentos movimentaram aproximadamente R$ 1,55 bilhão em vendas no mês, com vendas médias de R$ 1.545 por metro quadrado.
O NOI caixa somou R$ 37,74 milhões, equivalente a R$ 138 por metro quadrado. O NOI (Net Operating Income) caixa reflete a geração operacional antes de despesas financeiras e não caixa.
A vacância encerrou julho em 4,7% da área bruta locável (ABL). A inadimplência líquida ficou em 2,2% no período. Esses indicadores apontam ocupação e recebimento de aluguéis na base do fundo.
O resultado do mês foi de R$ 45,45 milhões, com receitas de R$ 58,69 milhões e despesas de R$ 13,24 milhões. O saldo acumulado ainda não distribuído aos cotistas era de R$ 122,54 milhões, equivalente a R$ 1,91 por cota.
Em agosto, o fundo anunciou distribuição de R$ 0,92 por cota. Esse valor vinha sendo mantido havia 28 meses, conforme os materiais de referência.
Condições e próximos passos para a venda do XPML11
A assinatura do compromisso de venda não conclui a operação. Entre as condições precedentes está a aprovação do Cade. O fechamento ocorrerá somente após o cumprimento das exigências contratuais.
O fundo não informou no fato relevante o resultado financeiro esperado da alienação. Também não apresentou estimativa de impacto da venda sobre os próximos rendimentos distribuídos aos cotistas.
Até a conclusão, permanecem em aberto o valor final a ser reconhecido e a destinação dos recursos a serem recebidos. O montante total, conforme previsto, estará sujeito à atualização pelo IPCA entre 13 de maio de 2026 e o pagamento de cada parcela.
