O fundo imobiliário BTHF11 (FII BTG Pactual Real Estate Hedge Fund) adquiriu 76% do Shopping Pátio Cianê, no centro de Sorocaba (SP), em operação de R$ 220,4 milhões. A transação, com pagamento em etapas, amplia a exposição direta do fundo a ativos imobiliários e, segundo a gestão, pode gerar renda adicional estimada de R$ 0,094 por cota nos próximos 12 meses.
A estrutura prevê desembolso inicial com assunção de dívida corrigida pelo IPCA acrescido de 7,65% ao ano, com vencimento em janeiro de 2034. O instrumento da operação foi celebrado em 31 de julho de 2026. A gestão estima um cap rate de 10,7% ao ano para o ativo.
- Aquisição de 76% do Shopping Pátio Cianê por R$ 220,4 milhões
- Pagamentos: R$ 78,2 mi à vista; R$ 44,1 mi em 12 meses; R$ 98,1 mi em 24 meses
- Parcela inicial: R$ 67 mi em assunção de dívida e ~R$ 11 mi com recursos próprios
- Estimativa de renda adicional: R$ 0,094 por cota em 12 meses; cap rate de 10,7% a.a.
- ABL própria da participação: ~19,5 mil m²; ocupação de 86,4%
- Vendas LTM: R$ 314 mi (+7% a/a); SSS: +8%
- Resultado de agosto: R$ 0,100/cota; distribuição: R$ 0,101/cota; guidance 2S26: R$ 0,100–0,105/cota
- Movimentações: ~R$ 60 mi no secundário; recomposição líquida de caixa de R$ 50,2 mi
- Integralização de R$ 88 mi em CRIs; aumento de exposição à inflação e prazos mais longos
- Alocação: 42% FIIs de tijolo; 18% FIIs de papel; 24% CRIs; 12% caixa; 1% ativos reais; 1% ações
- P/VP: 0,89 (R$ 8,75 vs. R$ 9,78); valor patrimonial: R$ 2,010 bi; valor de mercado: R$ 1,798 bi
- Indicadores: dividend yield de 14,77%; retorno em 12 meses de 22% vs. 11% do IFIX
Aquisição e estrutura de pagamento do BTHF11
A transação foi estruturada em três parcelas: R$ 78,2 milhões à vista; R$ 44,1 milhões após 12 meses; e R$ 98,1 milhões após 24 meses. O instrumento da operação foi celebrado em 31 de julho de 2026, conforme informado pela gestão.
Do desembolso inicial, R$ 67 milhões referem-se à assunção de dívida do ativo, e cerca de R$ 11 milhões serão pagos com recursos próprios do fundo. A dívida é corrigida pelo IPCA mais 7,65% ao ano e vence em janeiro de 2034, o que estabelece um cronograma de passivos de longo prazo para a aquisição.
Segundo a gestora, a operação amplia a presença direta do fundo em ativos reais, em linha com a estratégia de diversificação em imóveis. O cap rate estimado de 10,7% ao ano reflete a taxa de capitalização projetada para o fluxo de renda do shopping.
Projeções de renda e distribuição do BTHF11
A gestão estima renda adicional de R$ 0,094 por cota nos 12 meses subsequentes à aquisição. O relatório de agosto ressalta que esse valor não deve ser interpretado, por si só, como acréscimo mensal equivalente nos rendimentos distribuídos, mas como incremento estimado no resultado atrelado ao ativo.
No mesmo relatório, o fundo reportou resultado mensal de R$ 0,100 por cota e distribuição de R$ 0,101 por cota. A projeção de distribuição para o segundo semestre de 2026 foi mantida entre R$ 0,100 e R$ 0,105 por cota, sem incorporar, de forma automática, a totalidade do potencial de renda adicional da aquisição.
Operação do Shopping Pátio Cianê e métricas do BTHF11
Inaugurado em 2013, o Shopping Pátio Cianê fica na Avenida Dr. Afonso Vergueiro, no centro de Sorocaba. A participação adquirida corresponde a aproximadamente 19,5 mil m² de Área Bruta Locável (ABL) própria.
O empreendimento conta com cerca de 140 lojas. Entre os ocupantes citados no relatório estão Centauro, Casas Bahia, KFC, Riachuelo, McDonald’s, C&A e Outback Steakhouse. A administração do shopping é realizada pela Alqia.
Nos últimos 12 meses, as vendas somaram R$ 314 milhões, alta de 7% frente ao ano anterior. O indicador de vendas nas mesmas lojas (SSS) avançou 8% no período. A taxa de ocupação estava em 86,4%, segundo dados operacionais apresentados.
Movimentações de carteira e alocação do BTHF11
A aquisição ocorreu enquanto o fundo implementava outras mudanças na carteira. No período, houve movimentação aproximada de R$ 60 milhões no mercado secundário e recomposição líquida de caixa de R$ 50,2 milhões.
Nas operações com FIIs, a gestão destacou vendas a descoberto de ativos em processo de emissão, incluindo MXRF11 e BTLG11, além da redução de exposição ao BTCI11. Em paralelo, o fundo integralizou R$ 88 milhões em Certificados de Recebíveis Imobiliários, dando continuidade à estratégia de aumento de participação em títulos indexados à inflação e com prazos mais longos.
Ao fim do período, a alocação estava distribuída em 42% de FIIs de tijolo, 18% de FIIs de papel, 24% de CRIs, 12% de caixa, 1% de ativos reais e 1% de ações. O valor patrimonial era de R$ 2,010 bilhões, ante valor de mercado de R$ 1,798 bilhão.
A cota de mercado considerada no documento era de R$ 8,75, frente ao valor patrimonial de R$ 9,78 por cota, resultando em P/VP de 0,89 vez. O relatório indicou dividend yield de 14,77%. Em 12 meses, o retorno reportado foi de 22%, ante 11% do IFIX no mesmo período.
