O XPML11 (XP Malls – Fundo de Investimento Imobiliário) assinou um memorando de entendimentos com a Allos para comprar 60% do São Bernardo Plaza Shopping, em São Bernardo do Campo (SP), por R$ 331,118 milhões. O anúncio foi feito nesta quinta-feira (13) e dá sequência às movimentações do FII no segmento de shopping centers em 2026.
A operação ainda não está concluída. Segundo fato relevante, o fechamento depende da assinatura dos documentos definitivos, da aprovação do Cade, da conclusão da análise detalhada do ativo (due diligence) e do cumprimento de demais condições usuais em transações desse tipo.
- Participação-alvo: 60% do São Bernardo Plaza Shopping, por R$ 331,118 milhões
- Pagamento: R$ 231,782 milhões em cotas na data de fechamento e R$ 99,335 milhões em dinheiro em até 24 meses, corrigidos pelo CDI
- Condições precedentes: aprovação do Cade, due diligence, assinatura de contratos definitivos e outros requisitos
- Portfólio atual (junho): 26 shopping centers, 1,14 milhão m² de ABL e mais de 5,2 mil lojas; ABL proporcional próxima de 274 mil m²
- Operadores: Allos com 17% da ABL proporcional; SYN com 21%; Iguatemi, JHSF e Alqia também figuram entre os principais
- Proventos: R$ 0,92/cota em junho; guidance de R$ 0,83 a R$ 0,92/cota para jul-dez/2026; R$ 2,35/cota em resultado acumulado não distribuído nas estruturas XP Malls, Omni Malls e Neomall
Pagamento da aquisição pelo XPML11
O preço será liquidado majoritariamente em cotas. Na data de fechamento, a vendedora receberá novas cotas do fundo em montante suficiente para perfazer R$ 231,782 milhões. O comunicado não antecipa quantas cotas serão emitidas, pois a quantidade dependerá do preço de referência na data de conclusão.
O saldo de R$ 99,335 milhões será pago em dinheiro em até 24 meses a partir do fechamento, atualizado pela variação do CDI no período. O CDI é a taxa de juros de referência utilizada em operações interbancárias e como indexador em contratos financeiros.
Com essa estrutura, cerca de 70% do valor será quitado via cotas e aproximadamente 30% em caixa. O fato relevante não traz projeções sobre impacto nos rendimentos por cota, no resultado do fundo ou em indicadores operacionais, o que impede, por ora, estimar efeitos sobre os próximos dividendos.
Carteira e movimentações recentes do XPML11
A negociação ocorre em um contexto de mudanças na carteira. Em junho, o fundo reportou participações em 26 shopping centers, que totalizavam cerca de 1,14 milhão de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) e mais de 5,2 mil lojas. ABL é a área disponível para locação nos empreendimentos.
Considerando apenas a fatia proporcional do fundo, a ABL somava aproximadamente 274 mil metros quadrados. A distribuição regional da ABL proporcional estava assim segmentada: 72% no Sudeste, 16% no Nordeste, 9% no Sul e 3% no Norte.
Entre os operadores, a Allos respondia por 17% da ABL proporcional, atrás da SYN, com 21%. Iguatemi, JHSF e Alqia também figuravam entre os principais operadores da carteira do fundo na ocasião.
O XPML11 vinha executando aquisições e desinvestimentos ao longo do ano. Em maio, vendeu 30% do Shops Jardins. Em março, comprou ou ampliou posições em cinco empreendimentos: Iguatemi Ribeirão Preto, Iguatemi Rio Preto, Pátio Higienópolis, Iguatemi Alphaville e Praia de Belas.
Resultados e dividendos do XPML11
Em junho, o fundo registrou receitas de R$ 66,125 milhões e despesas de R$ 12,188 milhões, com resultado mensal de R$ 53,936 milhões. A distribuição aos cotistas somou R$ 59,163 milhões, equivalentes a R$ 0,92 por cota. Esse patamar vem sendo mantido desde julho de 2025.
Para o período de julho a dezembro de 2026, a gestão indicou uma faixa de distribuição entre R$ 0,83 e R$ 0,92 por cota. Além disso, as estruturas de XP Malls, Omni Malls e Neomall encerraram junho com aproximadamente R$ 2,35 por cota em resultado acumulado e ainda não distribuído. O fundo não vinculou essa reserva à aquisição do São Bernardo Plaza Shopping.
Próximos passos e condições de fechamento
O avanço da transação dependerá das etapas previstas no memorando de entendimentos. Entre elas, a avaliação pelo Cade, a conclusão da análise do ativo e a formalização dos contratos definitivos. Somente após o cumprimento dessas condições a aquisição poderá ser efetivada.
Segundo o fato relevante, o cronograma e os termos finais da operação serão comunicados oportunamente, conforme a evolução do processo e das aprovações regulatórias necessárias.
