A recuperação do mercado imobiliário comercial no Brasil ganha tração pelos aluguéis, e os fundos imobiliários de shopping centers começam a capturar esse ciclo em seus portfólios. O FipeZap mostra alta de 9,66% nos preços de locação em 12 meses, mais que o dobro do IPCA de 4,39%, sinalizando um descolamento favorável da renda frente à inflação. Em abril, o avanço foi de 0,55%, acumulando 3,83% em 2024, enquanto os preços de venda subiram 2,25% no período, ritmo bem inferior e ainda contido.
A renda imobiliária se destaca sobre a valorização patrimonial, reforçando que os ativos comerciais voltam a gerar mais receita operacional. Entre os vetores, a melhora nas vendas e o crescimento do aluguel nas mesmas lojas têm impulsionado o NOI, especialmente em shoppings com portfólios diversificados e boa ocupação.
VISC11 registra avanço relevante
O VISC11 reportou alta de 15,3% no NOI por metro quadrado ante o ano anterior, com vendas por metro quadrado crescendo 5,8% e SSS em 6,6%. Os aluguéis das mesmas lojas (SSR) subiram 3,8%, apoiados por elevação de 5,7% no fluxo de veículos. O NOI acumulado alcançou R$ 103,2 milhões, alta de 14,6%, enquanto as vendas totais somaram R$ 1,214 bilhão no ano.
No XPML11, a inadimplência líquida foi de 1,7%, com shopping centers gerando vendas de R$ 1,55 bilhão em março e NOI caixa de R$ 34 milhões (R$ 130/m²). A vacância permanece controlada em 3,7%. O fundo tem participação em 27 shoppings, mais de 5.200 lojas e ABL próxima de 1,04 milhão de m², incluindo ativos como Shopping Cidade Jardim, Catarina Fashion Outlet e Pátio Higienópolis.
O HSML11 mantém ocupação de 96,8% e inadimplência de 1,2%, com vendas 9% maiores e NOI 2% acima do ano anterior. Destaques regionais incluem o Shopping Paralela, em Salvador, com avanço de 18%, o Via Verde Shopping, em Rio Branco (AC), com 14%, e o Shopping Metrô Tucuruvi, em São Paulo, com 11%, refletindo resiliência operacional.
Florianópolis se destaca no país
Entre as capitais, Florianópolis lidera a alta de locação comercial em 12 meses (+18,64%), seguida por Niterói (+17,18%), Salvador (+16,11%) e Campinas (+15,51%). São Paulo subiu 8,79% e o Rio de Janeiro, 6,34%. O índice FipeZap acompanha salas e conjuntos comerciais de até 200 m² em dez cidades, evidenciando amplitude do movimento.
No balanço, a recuperação da renda supera os preços dos ativos. Isso ajuda a explicar por que os fundos imobiliários exibem melhora operacional antes de um ciclo mais amplo de valorização patrimonial. Os aluguéis seguem firmes, e a tendência já aparece nos indicadores operacionais dos fundos imobiliários de shopping.
