O fundo imobiliário ZAGH11 avançou em sua estratégia de reciclagem de portfólio ao concluir a venda do ativo Estácio e anunciar a pretensão de adquirir 19 unidades no Hotel Ibis Budget Guarulhos Aeroporto, por cerca de R$ 13,5 milhões. A movimentação reforça a tese de expansão patrimonial com diversificação de receitas e redução de riscos, alinhada ao atual ciclo de crescimento do fundo.
Segundo relatório da Zagros Capital, o desinvestimento do imóvel da Estácio gerou aproximadamente R$ 2 milhões de lucro, além de reforçar o caixa com R$ 2,1 milhões em recursos e R$ 17,7 milhões em cotas do RBVA11. A transferência do CRI atrelado ao contrato da Estácio reduziu a alavancagem e o serviço mensal da dívida do ZAGH11, criando folga financeira para novas aquisições.
A pretendida compra hoteleira contempla 18 apartamentos simples e uma unidade dupla no Ibis Budget Guarulhos, administrado pela Accor, na Avenida Lauro de Gusmão Silveira. Os imóveis estão locados à Átrio Hotels desde 2023, o que confere continuidade operacional e previsibilidade de receitas ao portfólio.
A transação será submetida à aprovação dos cotistas por potencial conflito de interesses, uma vez que o vendedor é o ONDA11, ligado à QI Corretora, também administradora fiduciária do ZAGH11. O pagamento está estruturado via compensação de créditos no âmbito da terceira emissão de cotas, etapa considerada estratégica pela gestão para escalar o patrimônio.
Com a conclusão da oferta, o patrimônio pode saltar de cerca de R$ 95 milhões para mais de R$ 180 milhões, ampliando a base de ativos e diluindo concentrações. Como parte das recentes movimentações, houve aporte de aproximadamente R$ 346 mil na SPE Colégio Ética, destinado à amortização e juros do CRI do desenvolvimento.
O ativo educacional passará a integrar diretamente o portfólio operacional a partir de maio, permitindo o recebimento direto dos aluguéis no caixa do ZAGH11 e fortalecendo o fluxo de renda recorrente. Em abril, o resultado distribuível foi de cerca de R$ 622,4 mil, reforçando a evolução da geração de caixa.
Desde o início, a rentabilidade acumulada do fundo gira em torno de 21,5%, abaixo do IFIX no período (aprox. 33,9%). A estratégia atual prioriza expansão patrimonial, diversificação setorial e novas alocações em ativos operacionais, mirando escala, liquidez de cotas e menor concentração. Com a terceira emissão, a gestão prevê novas aquisições e melhor equilíbrio de riscos no portfólio do ZAGH11.
