A escassez de novos empreendimentos greenfield deve sustentar a valorização dos fundos imobiliários de shopping centers nos próximos anos, segundo especialistas no FIIs Experience, da Suno. Com baixa perspectiva de expansão relevante da ABL, os ativos já listados tendem a se beneficiar de um ambiente de oferta contida, reforçando o potencial de rerating no segmento.
Além disso, mesmo que novos projetos saíssem do papel, o impacto seria diluído no tempo. Um shopping leva, em média, oito anos entre desenvolvimento e maturação, preservando a vantagem competitiva dos empreendimentos atuais. Esse horizonte favorece alocadores que priorizam qualidade de portfólio, eficiência operacional e disciplina de capital.
Por que a falta de greenfields favorece os FIIs de shoppings
No curto prazo, o desenvolvimento deve ocorrer por expansões de ativos existentes, não por greenfields, destacaram gestores. A elevada taxa de juros encarece o capital e reduz a viabilidade de novos projetos, o que sustenta yields atrativos para os ativos em operação. A combinação de oferta restrita e demanda resiliente aumenta o poder de precificação e a ocupação, pilares para a tese dos fundos imobiliários de shoppings.
Entre os fatores estruturais, gestores citam: ausência de pipeline relevante de greenfields; ciclo de desenvolvimento longo; foco do setor em ampliações; custo de capital elevado; e fundamentos operacionais sólidos. Vacância próxima de 4% e inadimplência baixa indicam saúde operacional, o que fortalece a previsibilidade de fluxo de caixa e dividendos.
A reforma tributária pode acelerar a migração de imóveis para estruturas de FIIs, ampliando o universo investível e trazendo novas teses de consolidação. Esse movimento tende a melhorar liquidez, governança e acesso a capital, criando um ecossistema mais robusto para alocadores e empreendedores.
Ainda assim, o mercado parece precificar um prêmio de risco exagerado desde a pandemia. Especialistas argumentam que a assimetria permanece: a ausência de novos shoppings relevantes reduz o risco de competição e sustenta margens e vendas mesmas lojas. Em consequência, o desconto observado em várias cotas pode não refletir os fundamentos.
Para investidores, o cenário combina catalisadores setoriais com oferta limitada e operação saudável. A tese central é que os ativos já em carteira capturam o ciclo positivo, enquanto novos projetos seguem travados por juros altos e prazos longos. Assim, os fundos imobiliários de shoppings tendem a manter vantagem competitiva no médio prazo.
