A vacância no mercado de escritórios do Rio de Janeiro segue em patamar elevado, próxima de 25%, prolongando a pressão sobre os fundos imobiliários (FIIs) de lajes corporativas expostos à capital fluminense. O quadro revela uma demanda ainda enfraquecida, apesar de anos de ajustes e reprecificação no setor, e reforça a necessidade de estratégias comerciais mais assertivas.
No quarto trimestre de 2025, dados da Newmark indicaram desaceleração na atividade de locação de alto padrão. A absorção líquida somou cerca de 15 mil m², enquanto a absorção bruta atingiu 27 mil m², ambos abaixo do observado no ano anterior. Esses sinais confirmam um mercado em transição, ainda distante de um ciclo firme de recuperação.
Conforme a consultoria, a demanda permanece concentrada em segmentos específicos — sobretudo o setor público e o de óleo e gás —, o que limita a diversificação de inquilinos. Essa dependência setorial aumenta a vulnerabilidade dos proprietários e de FIIs, restringindo alternativas de mitigação e elevando a sensibilidade a choques idiossincráticos.
Mesmo com algum avanço de ocupação em Centro, Porto Maravilha e Barra da Tijuca, o estoque expressivo de áreas disponíveis impede redução acelerada da vacância. Para investidores e gestores, isso se traduz em renegociações mais longas, concessões comerciais e maior seletividade de crédito, fatores que testam a resiliência operacional dos portfólios.
Preços de locação mostram sinais de estabilização, oscilando entre R$ 78 e R$ 79 por m²/mês. A pausa nas quedas, somada à atividade construtiva mais contida, sugere início de reequilíbrio entre oferta e demanda. A escassez de novos empreendimentos atua como contrapeso à ociosidade, favorecendo ajustes graduais de ocupação e de preço. Esse movimento pode beneficiar o spread entre aluguéis pedidos e efetivos, reduzindo concessões ao longo do tempo.
Para os FIIs de lajes, o ambiente permanece desafiador. A vacância elevada tende a pressionar receitas e, por consequência, os rendimentos distribuídos, afetando o dividend yield — especialmente em veículos concentrados no Rio. Ainda assim, a estabilização de preços abre espaço para uma melhora progressiva no médio prazo, desde que acompanhada por gestão ativa, renegociação eficiente e captação de novos perfis de inquilinos.
Em síntese, a vacância segue como principal obstáculo, mas a combinação de menor oferta nova, preços estáveis e estratégias comerciais focadas pode pavimentar uma recuperação consistente.
