As cotas do TGAR11 encerraram a terça-feira (27) com queda de 11,70%, após a TG Core revisar o guidance de rendimentos para um intervalo entre R$ 0,70 e R$ 1,00 por cota. A medida sinaliza possível redução nos pagamentos, pressionando investidores voltados à renda de curto prazo. A mudança ocorre depois de meses de distribuição consistente de R$ 1,00 por cota, vigente desde fevereiro de 2025.
No curto prazo, a alteração do guidance reflete prudência da gestora diante do ambiente macro e de crédito. A TG Core afirmou que não há deterioração na carteira; a decisão é conservadora, mirando preservação de valor e saúde das SPEs. No último mês, o fundo manteve R$ 1,00 por cota, com dividend yield de 1,08% no mês e 13,69% anualizado, enquanto o acumulado de 12 meses somou R$ 12,00, yield de 14,76%.
O TGAR11 é um fundo de desenvolvimento imobiliário, com estratégia diferente dos FIIs tradicionais de renda. Em vez de carregar ativos para aluguel, o veículo busca retorno no ciclo completo dos projetos, da aprovação à venda, o que pode elevar a rentabilidade no longo prazo, porém com maior volatilidade de caixa quando a economia desacelera.
Guidance revisado e carteira performada do TGAR11
Segundo relatório, mais de 72% da carteira de equity já está performada, com obras concluídas ou em fase final. O desafio agora está nas etapas de vendas e recebimento, que sofrem com o custo do crédito. Com Selic a 15% ao ano, o financiamento imobiliário encareceu, restringindo a demanda e alongando prazos de repasse para incorporadoras, o que atrasa a conversão do valor econômico em caixa distribuível.
Fatores pontuais também influenciaram o curto prazo, como o atraso no recebimento da venda do ativo Viel, que poderia gerar ingresso extraordinário de caixa. Embora não afete a atratividade econômica do projeto, o desembolso postergado impactou o cronograma de resultados previstos para este trimestre.
A gestora, portanto, ajustou o guidance para refletir a geração de caixa corrente, favorecendo disciplina financeira. O portfólio segue robusto: patrimônio líquido de R$ 2,52 bilhões, com cerca de R$ 2,03 bilhões alocados em equity, 159 empreendimentos e mais de 82 mil unidades.
Há estoque relevante e VGV vendido a receber, que tendem a destravar com a melhora do ciclo imobiliário. Para o investidor, a tese permanece, mas exige paciência para a retomada mais consistente dos rendimentos no médio e longo prazo do TGAR11.
