O fundo imobiliário GGRC11 (GGRC11) anunciou, nesta quinta-feira (23), a compra de um galpão logístico no Pouso Alegre Business Park, em Pouso Alegre (MG), por R$ 96,4 milhões. O ativo integra a Fase 3 do condomínio desenvolvido pela Fulwood e tem entrega prevista para maio de 2027.
O galpão B.2 possui área bruta locável (ABL) estimada em 23.719,81 m². O pagamento será feito por compensação de créditos já detidos pelo fundo junto ao vendedor, no âmbito da 11ª emissão de cotas. Durante a construção, o vendedor pagará ao fundo uma Renda Mínima Garantida (RMG) de R$ 32,50/m², equivalente a cerca de R$ 770 mil por mês, com cap rate anualizado de 9,58%. O primeiro pagamento está previsto para 30 de julho de 2026.
- Preço de aquisição: R$ 96,4 milhões
- Ativo: galpão B.2 da Fase 3 do Pouso Alegre Business Park
- ABL estimada: 23.719,81 m²
- Forma de pagamento: compensação de créditos da 11ª emissão
- RMG: R$ 32,50/m² (cerca de R$ 770 mil/mês), cap rate anualizado de 9,58%
- Início da RMG: 30/07/2026
- Entrega estimada do ativo: maio/2027
- Garantias: fiança da Fulwood S.A., alienação fiduciária de imóveis em Atibaia (SP) e das cotas da sociedade vendedora
- Localização: acesso direto à BR-381 (Fernão Dias), no eixo São Paulo–Belo Horizonte
- Fase 1: concluída em janeiro de 2026 e 100% locada, com o Mercado Livre entre os ocupantes
A operação inclui um pacote de garantias considerado robusto pela gestora. Há fiança corporativa da Fulwood S.A., além de alienação fiduciária de imóveis localizados em Atibaia (SP) e das cotas da sociedade vendedora. Essas estruturas buscam mitigar riscos durante o período pré-entrega e até a estabilização do ativo.
Segundo a gestora, Pouso Alegre se consolidou como polo logístico do eixo São Paulo–Belo Horizonte por estar às margens da Rodovia Fernão Dias (BR-381). O acesso facilita a distribuição regional e encurta prazos de entrega para importantes centros consumidores e produtivos.
A Fase 1 do Pouso Alegre Business Park foi entregue em janeiro de 2026. Está integralmente locada e conta com operadores relevantes do e-commerce e da cadeia logística. Entre os inquilinos está o Mercado Livre. O desempenho da primeira fase é apontado como referência para a continuidade do desenvolvimento do parque, que prevê novas entregas em etapas subsequentes.
Aquisição do GGRC11 em Pouso Alegre: termos e garantias
A compra do galpão B.2, na Fase 3, soma área relevante ao portfólio logístico do fundo, com ABL de 23.719,81 m². A transação utiliza créditos detidos pelo fundo, oriundos da 11ª emissão de cotas, para liquidar o valor de R$ 96,4 milhões junto ao vendedor. Essa forma de pagamento reduz a necessidade de desembolso adicional de caixa.
Durante a construção, a RMG de R$ 32,50/m² deverá ser paga pelo vendedor. Em números mensais, a receita projetada é de aproximadamente R$ 770 mil, o que representa cap rate anualizado de 9,58%. O cap rate é a taxa de capitalização, indicador que relaciona a renda do imóvel com o valor investido, anualizada neste caso para fins de comparação.
O primeiro pagamento da RMG está previsto para 30 de julho de 2026, previamente à entrega estimada do ativo em maio de 2027. A agenda de pagamentos e a estrutura de garantias complementares — fiança corporativa e alienações fiduciárias — foram descritas pela gestora como mecanismos de proteção até a conclusão da obra e o início da operação.
A localização do condomínio logístico é um ponto de destaque na tese de ocupação. Pouso Alegre conecta fluxos entre São Paulo e Belo Horizonte e atende abrangência regional por meio da BR-381. O histórico da Fase 1, com 100% de ocupação desde janeiro de 2026, reforça o apelo do empreendimento junto aos locatários do setor.
GGRC11 ingressa na LAREAL e amplia visibilidade em índices
Além da aquisição, a Zagros Capital comunicou a adesão do fundo à LAREAL (Latin America REITs Association). A associação reúne gestores e veículos listados na América Latina com foco em governança, transparência e padronização de dados. A entidade representa a região na Global REIT Alliance, fórum internacional dedicado à harmonização de práticas de divulgação.
Segundo a gestora, a adesão à LAREAL complementa o recente reconhecimento do fundo com sua inclusão nos índices FTSE EPRA Nareit Global Emerging e Global Extended. A presença nesses índices internacionais eleva a visibilidade do veículo perante investidores e facilita comparabilidade com pares globais do setor imobiliário listado.
A combinação entre aquisição de ativo em desenvolvimento com garantias durante a obra, adoção de referências internacionais de divulgação e participação em fóruns setoriais busca fortalecer a inserção institucional do fundo. O objetivo declarado pela gestora é ampliar transparência, padronização e alcance junto a investidores no Brasil e no exterior, mantendo o foco no desenvolvimento e na ocupação de ativos logísticos com infraestrutura e acesso rodoviário estratégico.
