O mercado de fundos imobiliários no Brasil vive uma fase de maturidade acelerada, que exige novas lentes de avaliação por parte de analistas e investidores. Em painel no FIIs Experience, em São Paulo, Luiz Augusto, sócio fundador da TRX, destacou que a expansão do número de veículos tornou inviável manter a antiga profundidade analítica em todos os portfólios. Segundo ele, a distinção competitiva deixou de estar no imóvel isolado e migrou para a capacidade de gestão.
Essa inflexão é consequência direta do volume de FIIs listados, muito superior ao observado em mercados maduros. Enquanto os Estados Unidos operam com 40 a 50 REITs relevantes, o Brasil conta com centenas de estruturas, o que amplia exponencialmente a carga operacional. Nesse contexto, a avaliação passa a priorizar governança, processos e alocação de capital. Em outras palavras, a qualidade do gestor pesa mais do que o detalhe de cada ativo analisado.
“Não há espaço para o mesmo nível de profundidade com a quantidade atual de fundos”, afirmou o executivo. A orientação prática é adotar uma curva ABC, realizando “deep dive” apenas nos casos com maior impacto e materialidade—aproximadamente 40% dos ativos. A proposta desloca o foco para eficiência analítica e tomada de decisão sob restrição de recursos, reduzindo a dispersão e elevando a disciplina.
Gestoras com múltiplos fundos enfrentam limites operacionais que não se resolvem apenas com ampliação de equipe. A padronização de processos, a priorização de riscos e a integração de informações tornam-se pilares críticos. Nessa lógica, a capacidade de execução, a transparência e o alinhamento de incentivos passam a ser fatores decisivos de seleção, tanto para investidores quanto para alocadores institucionais.
Além do filtro quantitativo, há espaço para ativos com valor estratégico. Alguns imóveis carregam atributos como posicionamento, reputação e resiliência de inquilinos que transcendem métricas tradicionais. Exemplos citados incluem hospitais de referência e centros logísticos ocupados por players de alto crescimento, elementos que reforçam a tese de diversificação qualitativa e reforço de marca do portfólio.
No fim, o mercado converge para um modelo em que eficiência operacional, disciplina de capital e curadoria de ativos convivem. O investidor sofisticado reconhece que, em fundos imobiliários, a seleção do gestor é tão determinante quanto a seleção do prédio—e, muitas vezes, mais. Em um ambiente competitivo, “o que vende hoje é capacidade de gestão”.
