O Fundo Imobiliário OUJP11 convocou seus cotistas para deliberar uma reorganização estrutural que pode desmembrar o fundo em dois FIIs independentes. A consulta formal de votos, realizada pela administradora Finaxis, foi aberta em 17 de junho e ficará disponível até 28 de julho de 2026. A apuração está prevista para 3 de agosto de 2026.
A proposta envolve a venda de 100% da carteira atual, em dois blocos iguais, para fundos geridos pelos atuais cogestores do OUJP11. O pagamento não será em dinheiro, mas por meio de cotas dos fundos adquirentes, que serão distribuídas proporcionalmente aos cotistas do OUJP11. A pauta inclui ainda mudança do administrador fiduciário e ajustes na política de taxas.
- Votação por consulta formal até 28/7/2026; apuração em 3/8/2026
- Venda integral da carteira em dois blocos iguais
- Metade para o fundo de CRIs JPPA11 (JPP Capital), condicionada à assembleia
- Outra metade para o novo FII FTRR11 (FAR — Fator), também sujeita à aprovação
- Valor estimado por bloco: R$ 164,6 milhões (posição de 22/5/2026)
- Pagamento em cotas, sem desembolso em dinheiro
- Fator de conversão divulgado após a assembleia, com base nos valores patrimoniais
- Resgate no OUJP11 sujeito a IR de 20% sobre ganho
- Proposta de troca de administrador: Finaxis por Rio Bravo Investimentos
- Nova taxa global com faixas de 0,35%, 0,30% e 0,20% ao ano
- Extinção do Comitê de Investimentos, se aprovada a pauta
- Quórum: maioria dos votos dos participantes, com presença mínima de 25% das cotas
- Voto via B3 (Área do Investidor) ou diretamente à Finaxis
O que está sendo proposto para o OUJP11
A reorganização prevê a alienação de 100% dos ativos do fundo em dois blocos de mesmo valor. Um bloco será adquirido pelo JPPA11, gerido pela JPP Capital, e o outro pelo FTRR11, fundo pré-operacional da FAR — Fator Administração de Recursos, com administração pelo Banco Fator.
Ambas as operações dependem de aprovação em assembleia. Os dois gestores — JPP Capital e FAR — hoje já atuam em cogestão no OUJP11. Na prática, a proposta separa essa cogestão em dois veículos independentes.
Com base na posição de 22 de maio de 2026, o valor estimado de cada bloco é de R$ 164,6 milhões, conforme as propostas recebidas pelos gestores.
Como funcionará a troca de cotas do OUJP11
O pagamento ao OUJP11 ocorrerá por compensação de créditos, em cotas dos fundos adquirentes, e não em dinheiro. As cotas recebidas serão distribuídas aos cotistas do OUJP11 de forma proporcional às suas participações.
O fator de conversão, ou seja, quantas cotas de FTRR11 e JPPA11 cada cotista receberá por cota do OUJP11, será divulgado por fato relevante após a assembleia. O cálculo considerará os valores patrimoniais (NAV) de cada fundo.
O evento será tratado como resgate de cotas do OUJP11, com incidência de Imposto de Renda à alíquota de 20% sobre o ganho de capital. O novo administrador solicitará o preço médio de aquisição das cotas de cada investidor para apuração do custo. Caso o cotista não informe, será considerado o menor preço histórico de negociação do fundo desde o início de suas atividades.
Contexto do JPPA11 e impactos
A operação com a JPP Capital integra uma estratégia mais ampla. O JPPA11 também apresentou proposta para adquirir 100% dos ativos do RBHG11, operação igualmente condicionada à aprovação em assembleia.
Se ambas as aquisições forem aprovadas, o JPPA11 poderá alcançar patrimônio líquido estimado em R$ 442,4 milhões, com cerca de 37.740 cotistas e aproximadamente 76 ativos de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) em carteira.
FTRR11: características do novo FII da Fator
O FTRR11 é um veículo pré-operacional, sem cotistas no momento da proposta. Considerando a conclusão da operação e a captação integral de sua oferta primária, o fundo poderá atingir patrimônio estimado em R$ 390 milhões e mais de 26 mil cotistas.
O regulamento do FTRR11 prevê ausência de taxa de performance, atualmente cobrada no OUJP11, e elimina a obrigatoriedade de manter 3% do patrimônio em caixa. A gestão será exclusiva da FAR — Fator Administração de Recursos, e a administração fiduciária ficará a cargo do Banco Fator. Taxa de performance é uma remuneração adicional atrelada a resultados acima de um parâmetro de referência (benchmark).
Mudanças administrativas e quórum no OUJP11
A assembleia também deliberará a substituição da Finaxis pela Rio Bravo Investimentos como administradora fiduciária do fundo. Com a troca, a taxa de administração passará a ser cobrada no formato de taxa global, que incorpora serviços de custódia e escrituração.
As novas alíquotas propostas são:
- 0,35% ao ano para patrimônio de até R$ 50 milhões
- 0,30% ao ano entre R$ 50 milhões e R$ 100 milhões
- 0,20% ao ano para patrimônio acima de R$ 100 milhões
Atualmente, as alíquotas do OUJP11 são de 0,2625%, 0,225% e 0,15% ao ano, respectivamente. A pauta também propõe a extinção do Comitê de Investimentos.
A aprovação das matérias requer a maioria dos votos dos cotistas participantes, desde que representem, no mínimo, 25% das cotas emitidas. Os votos podem ser enviados pela plataforma da B3, na seção “Assembleias em Aberto” da Área do Investidor, ou diretamente à Finaxis, por e-mail ou correspondência física, até 28 de julho de 2026. Consulta formal é o mecanismo de votação por meio eletrônico ou escrito, sem necessidade de presença física.
