O setor de shopping centers nos FIIs segue em trajetória de recuperação ao longo de 2025 e no início de 2026, superando o IFIX e mostrando melhora gradual dos indicadores. Relatório do Itaú BBA aponta valorização média ponderada de 25,2% em 2025 e rentabilidade acumulada de 2,91% em 2026, reforçando a resiliência do segmento mesmo com juros elevados e política monetária restritiva.
A performance acima da média é sustentada pela continuidade da melhora operacional e pelo aumento das transações entre fundos, que ganham protagonismo em um mercado de capitais mais seletivo. Entre os destaques, o setor movimentou R$ 200,9 bilhões em 2025 (+1,2% ante 2024) e alcançou a marca de 658 empreendimentos ao fim do ano, segundo a Abrasce, sinalizando estabilidade nas vendas e confiança na retomada do consumo.
Fundamentais em melhora e expansão da malha
A Abrasce indica que as vendas devem crescer mais 1,4% em 2026, alcançando R$ 203,7 bilhões. A expansão física acompanha o ciclo: foram 10 inaugurações em 2025 e a expectativa é de mais 11 shoppings em 2026. Esse avanço da ABL reforça a visão construtiva para os próximos trimestres, com estabilização dos indicadores e maior eficiência operacional.
No front de alocação, operações entre fundos como XPML11 (XP Malls) e BBIG11 (BB Premium Malls FII) ilustram aquisições e desinvestimentos táticos. Essas movimentações, avaliadas pelo Itaú BBA, buscam otimização de capital, qualificação de portfólios e destravamento de valor, gerando potenciais ganhos não recorrentes aos cotistas em ambiente de menor volume de ofertas.
Apesar do progresso, os FIIs de shopping centers ainda negociam com desconto frente ao valor patrimonial, refletindo o patamar elevado de juros. Entre os nove fundos avaliados pelo banco, cinco têm recomendação de compra e quatro, neutra; o BBIG11 foi elevado após desinvestimentos e ajuste de alavancagem, evidenciando a disciplina na gestão.
A perspectiva segue positiva: com fundamentos em recuperação, dinâmica ativa de transações e possível normalização gradual dos juros, a compressão do desconto tende a ocorrer ao longo do tempo. Para investidores, o segmento combina diversificação, potencial de valorização e exposição à retomada do varejo físico, com operacional em evolução e governança cada vez mais focada em eficiência.
