Os fundos imobiliários de papel vêm se mostrando mais resilientes frente às pressões no crédito privado, segundo gestores ouvidos no FIIs Experience, evento da Suno em São Paulo. Enquanto o petróleo caro, a dependência do modal rodoviário e a inflação persistente afetam a qualidade do crédito corporativo, a leitura para os FIIs de CRI é mais construtiva, ancorada em lastro real e gestão ativa.
Bruno Bagnariolli, gestor da Mauá Capital, afirmou que sua carteira permanece sólida. “Nossa carteira não tem nenhum alerta vermelho”, disse, ressaltando que a pandemia serviu como um estresse severo e validou a estrutura dos veículos. Houve ampla renegociação, mas sem perdas materiais aos cotistas, reforçando o papel do gestor em antecipar e mitigar riscos.
A renegociação, explicou, é parte natural do ciclo de crédito: alonga fluxos de caixa e reorganiza garantias sem necessariamente implicar prejuízo. Diferentemente de episódios vistos em alguns Fiagros, os FIIs imobiliários não registraram inadimplência grave. No residencial, há maior sensibilidade desde 2023, com custos de terreno e obra mais altos, mas os casos são pontuais e solucionáveis.
A tese central da Mauá se ancora no tripé: ativo imobiliário bem estruturado, originador qualificado e fluxo de caixa previsível. Com esses pilares, a probabilidade de problemas diminui substancialmente. Para Bagnariolli, gestão ativa não é girar a carteira, e sim ler sinais precoces — covenants, garantias, concentração de sacados — antes de se tornarem críticos.
Resiliência do crédito e análise seletiva
Para Flavio Cagno, da Kinea Investimentos, não há risco estrutural na indústria, ainda que o topo de risco cíclico exija prudência. O crédito imobiliário historicamente se comporta de forma defensiva, inclusive em choques como a covid, mas a qualidade é heterogênea: “Há CRIs bons e ruins”, afirmou, defendendo crivo rigoroso de originação, garantias e pulverização.
Os juros elevados tensionam a sustentabilidade no médio prazo e reacendem a dúvida sobre por quanto tempo fundos suportam custos próximos de 20% considerando o spread. Mesmo assim, o crédito imobiliário tende a ser o último a sofrer num estresse amplo — o que não equivale a imunidade. Mais relevante do que o imóvel em si é quem toma o crédito, sua governança e liquidez.
O chamado risco Brasil tornou-se o fator transversal. Para Cagno, os últimos 24 meses mostraram forte deterioração da confiança, com impacto difuso sobre preços, captações e percepções de solvência. Esse risco intangível, porém onipresente, molda o apetite ao risco e exige disciplina na seleção e monitoramento dos ativos.
