O fundo imobiliário BRCO11 (Bresco Logística) ampliou o contrato de locação firmado com a M. Dias Branco (MDIA3) no ativo Bresco Canoas, no Rio Grande do Sul, conforme fato relevante divulgado nesta segunda-feira (3). Com o aditivo, a área ocupada pela companhia passa a 24.233,6 metros quadrados, reduzindo a vacância física do portfólio para 5,9%.
O primeiro aditivo ao contrato autoriza a ocupação dos módulos 3 e 4 do empreendimento, que adicionam 8.563 metros quadrados de área bruta locável (ABL) e 117,6 metros quadrados de escritório administrativo à locatária. Segundo a gestora, o contrato representa 4,1% da ABL total do fundo.
- Contrato aditivado no imóvel Bresco Canoas (RS)
- Adição de 8.563 m² de ABL e 117,6 m² de escritório
- Área total ocupada pela M. Dias Branco passa a 24.233,6 m²
- Contrato corresponde a 4,1% da ABL do BRCO11
- Vacância física do portfólio recua para 5,9%
- Gestora e administradora ressaltam ausência de garantia de rentabilidade
Expansão do BRCO11 e impacto na vacância
A ampliação contratual no Bresco Canoas resulta do primeiro aditivo entre as partes, incluindo os módulos 3 e 4 do empreendimento. O movimento eleva a área locada no ativo e reduz a taxa de vacância física consolidada do portfólio do fundo para 5,9%.
De acordo com a Bresco Investimentos, o contrato ampliado da M. Dias Branco corresponde a 4,1% da ABL do BRCO11. A operação reforça o nível de ocupação do portfólio, em linha com a estratégia de priorizar ativos logísticos com localização próxima a grandes centros consumidores.
No fato relevante, a administradora e a gestora do fundo destacam que as informações apresentadas não constituem promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura aos cotistas. O comunicado segue as exigências regulatórias para divulgação de eventos relevantes ao mercado.
A localização do Bresco Canoas, no Rio Grande do Sul, favorece a distribuição regional e a integração com polos de consumo do Sul do país. A ampliação de área ocorre em um ambiente operacional marcado por menor oferta de espaços logísticos disponíveis e preços de locação em trajetória de alta.
A atualização contratual também se insere na tendência de expansão de operações por locatários estratégicos, que buscam eficiência em custos e capilaridade. A absorção de módulos adicionais costuma otimizar fluxos internos, reduzir tempos de manuseio e elevar o giro de estoque em operações de alto volume.
Mercado logístico e estratégia do BRCO11 em last mile
Para Rafael Fonseca, sócio, CIO e diretor de RI da Bresco Investimentos, o mercado de galpões vive uma combinação de fatores favoráveis: vacância historicamente baixa, menor volume de novos projetos e valorização de aluguéis. “O mercado de logística hoje está vivendo um dos melhores momentos dos últimos 20 anos. Estamos com um nível de vacância extremamente baixo. Abaixo de 5% no estado de São Paulo. Nesse ambiente, os preços de locação estão subindo e devem continuar subindo porque a demanda segue maior que a oferta”, afirma.
Fonseca aponta que juros elevados reduziram o ritmo de lançamentos, enquanto boa parte do estoque previsto para 2024 já está previamente contratada. “Dos cerca de 1,8 milhão de metros quadrados previstos para entrega neste ano, aproximadamente 1,3 milhão já está contratado. Parte do restante ainda deve ser postergada. Hoje praticamente tudo o que está sendo construído já está alugado antes mesmo da entrega.”
Segundo o executivo, a estratégia do BRCO11 concentra ativos logísticos urbanos voltados ao “último trecho” da distribuição, conhecido como last mile. Este tipo de ativo aproxima estoque e operação do consumidor final, reduzindo prazos e custos de entrega.
Atualmente, cerca de metade do portfólio do BRCO11 está no Estado de São Paulo. Aproximadamente 70% dos imóveis atendem diretamente grandes centros consumidores, e pouco mais de um quarto dos ativos situa-se dentro da cidade de São Paulo. Conforme Fonseca, os imóveis urbanos do fundo costumam estar em um raio de cerca de 22 quilômetros do centro da capital paulista.
Além da proximidade aos polos de demanda, os ativos urbanos carregam opcionalidade ligada à evolução do uso do solo. Caso o crescimento urbano avance sobre zonas industriais, há potencial de captura de valor por meio de mudanças de uso, como conversões para empreendimentos residenciais, sujeito a viabilidade técnica, regulatória e de mercado.
No contexto atual, a absorção líquida positiva e a limitação de oferta tendem a sustentar níveis de ocupação elevados em hubs logísticos consolidados. A estratégia do fundo, com exposição a ativos urbanos e de distribuição final, busca capturar essa dinâmica de demanda concentrada e prazos de entrega mais curtos.
