O Alianza Crédito Imobiliário (ALZC11) encerrou sua quarta emissão de cotas com patrimônio líquido próximo de R$ 250 milhões e alocação de 100% dos recursos, segundo o gestor Bruno Rebellato. A captação somou cerca de R$ 83 milhões, com predominância de investidores institucionais, e já contribui para elevar o retorno potencial da carteira.
Segundo Rebellato, a alocação integral reduz o risco de pressão sobre as distribuições de rendimentos enquanto a gestão originava operações. Ele afirma que parte dos ativos aportados na emissão já entrou gerando resultado, preservando a dinâmica de pagamentos do fundo.
“ A primeira mensagem é que ele já está 100% alocado, não vai ter aquela barriga de ‘tem que esperar’, talvez o dividendo caia porque não está 100% alocado. Não. Ele já está alocado, já vai continuar pagando o dividendo da mesma forma que está pagando”, disse o gestor.
Principais pontos
- Quarta emissão levantou cerca de R$ 83 milhões; PL em torno de R$ 250 milhões
- 100% dos recursos alocados, mitigando risco de pressão nas distribuições
- Carteira majoritária em CRIs residenciais; foco em loteamentos, conclusão de obras e estoques
- Exposição de aproximadamente 75% ao IPCA e 25% ao CDI; taxas médias de IPCA + 12,26% e CDI + 3,70%
- Estruturas com subordinação de 15% a 20% como proteção de crédito
- Queda de juros tende a favorecer ativos indexados à inflação já contratados
A carteira do fundo é composta majoritariamente por Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs, títulos de dívida lastreados em recebíveis do setor imobiliário. O foco está no financiamento de empreendimentos residenciais.
Entre as operações, a gestão financia loteamentos, a conclusão de obras e a aquisição de estoques de imóveis prontos por incorporadoras. A tese é atender demandas de crédito com garantias reais que nem sempre se enquadram nas linhas bancárias tradicionais.
O gestor destaca que, embora a carteira seja classificada como high yield pelo nível de remuneração, a estruturação das operações busca reduzir a exposição a perdas. O desenho de garantias e a priorização de recebíveis pulverizados são os pilares dessa abordagem.
“Só que não necessariamente o fato de a taxa ser tão alta significa que o risco é tão alto assim, como o pessoal tende a se assustar. Tudo depende de como a gente estrutura a operação”, afirmou Rebellato.
Estratégia do ALZC11 em crédito residencial e subordinação
Uma das principais proteções do fundo é a subordinação, mecanismo em que o empreendedor absorve as primeiras perdas antes de afetar os investidores do CRI. Em determinadas estruturas, essa camada subordinada representa 15% a 20% do crédito.
Na prática, se houver inadimplência nos pagamentos dos compradores de unidades ou lotes, as perdas incidem primeiro sobre a parcela subordinada, preservando o fluxo da tranche sênior, conforme as condições de cada emissão.
A gestão prioriza operações pulverizadas, que dependem do pagamento de diversos devedores, em vez de concentrar o risco na capacidade financeira de uma única empresa. Há ainda financiamentos de loteamentos concluídos, operações para término de obras e créditos com garantia de estoques de imóveis prontos.
No financiamento de estoques, o fundo busca manter margens robustas de garantia. Em um exemplo citado, dez unidades lastreiam um empréstimo equivalente ao valor de cinco. Em caso de inadimplência, a venda dos ativos tende a oferecer colchão de segurança para a recuperação do crédito, sujeita às condições de mercado e ao rito de execução de garantias.
“Então, essencialmente, a gente foca no residencial. A gente não foge muito disso, dentro do que a gente financia aqui, com os tipos de empresários que a gente financia”, disse Rebellato.
Exposição do ALZC11 a IPCA e CDI em cenário de juros
A carteira tem predominância de exposição ao IPCA, com uma parcela menor atrelada ao CDI. Foram mencionadas taxas médias próximas a IPCA + 12,26% e CDI + 3,70%, com cerca de 75% dos ativos indexados à inflação e 25% ao CDI.
Para o gestor, a preferência por indexadores de preços se alinha ao horizonte de longo prazo do veículo. A estratégia busca entregar proteção inflacionária mais prêmio adicional, reduzindo a dependência da oscilação do CDI ao longo do ciclo.
“Como o fundo é um fundo de longo prazo, você não pode ficar muito exposto ao CDI, a não ser que o seu mandato seja CDI, porque ele oscila muito mais. Então, tem que entregar a inflação, mas é um prêmio”, afirmou.
Na avaliação de Rebellato, a carteira pode se tornar relativamente mais atrativa se os juros caírem, porque os ativos já contratados manteriam suas taxas enquanto novas operações atreladas ao CDI tenderiam a oferecer retorno menor. O cenário, contudo, depende de variáveis macroeconômicas, fiscais e políticas.
O gestor reconhece que incorporadoras de médio padrão têm enfrentado restrições em ambiente de juros altos, sobretudo quando compradores encontram dificuldade para financiar unidades prontas. Nesse contexto, o fundo tem explorado oportunidades para financiar estoques de empresas com balanços considerados saudáveis, mas que precisam de liquidez para dar sequência aos projetos.
A combinação entre remuneração elevada, garantias imobiliárias e diversificação de recebíveis orienta a alocação. Ainda assim, os riscos inerentes ao crédito imobiliário permanecem, como indicam operações inadimplentes já identificadas, o que reforça a importância da seleção de devedores e da estruturação de garantias.
