O mercado de shopping centers atravessa um período desafiador em 2026, marcado por juros elevados e maior pressão sobre o orçamento das famílias. Ainda assim, os indicadores operacionais do setor seguem relativamente saudáveis. Em live com a equipe da XP, foram discutidos o cenário do segmento, a estratégia do XPML11, novas aquisições, rendimentos e alavancagem.
O e-commerce ameaça os shoppings?
Para a gestão, o comércio eletrônico não representa necessariamente uma substituição dos shoppings. No Brasil, os empreendimentos funcionam também como espaços de entretenimento, lazer, serviços e convivência.
Além disso, o e-commerce pode complementar a operação das lojas físicas, já que parte das vendas online continua relacionada aos lojistas presentes nos shoppings.
Como estão os indicadores do XPML11?
O XPML11 apresentou melhora no NOI por metro quadrado após as movimentações realizadas no portfólio. Segundo a gestão, a média estava em aproximadamente R$ 150 de NOI por m² ao mês, considerando os 27 shoppings mencionados na conversa.
A vacância estava em 4,9%, enquanto a média anual ficava próxima de 4,1%. Um ponto de atenção eram os descontos concedidos aos lojistas, que representavam pouco mais de 3% da receita e estavam concentrados em alguns empreendimentos.
O que chamou atenção na aquisição do São Bernardo Plaza?
O XPML11 adquiriu 60% do São Bernardo Plaza, com 70% do pagamento realizado à vista e 30% previsto para 24 meses.
Segundo a gestão, a estrutura da operação resulta em um cap rate de aproximadamente 12,5% a 13% durante os dois primeiros anos, enquanto a expectativa é de estabilização entre 10,5% e 11%. O empreendimento também apresenta oportunidades de crescimento.
O fundo pretende continuar reciclando o portfólio?
A gestão afirmou que sim. O XPML11 cresceu significativamente nos últimos anos e, com isso, alguns ativos passaram a ter menor relevância dentro da carteira.
A estratégia agora envolve avaliar possíveis vendas e reciclagens para concentrar recursos em participações mais relevantes e ativos considerados estratégicos. A ideia não é simplesmente aumentar o tamanho do fundo, mas realizar operações que contribuam para a carteira no médio e longo prazo.
Quanto dos rendimentos é recorrente?
Atualmente, o XPML11 distribui R$ 0,92 por cota por mês, valor mantido por aproximadamente 26 a 27 meses. De acordo com a gestão, o resultado considerado recorrente estaria entre R$ 0,70 e R$ 0,75 por cota.
A diferença pode vir de ganhos de capital, reciclagem de ativos e outras operações. A gestão também ressaltou que a sazonalidade dos shoppings torna importante analisar os resultados em períodos mais longos.
Considerações finais
O momento do XPML11 combina gestão ativa, reciclagem do portfólio e novas aquisições, enquanto a gestão mantém atenção ao nível de alavancagem.
Os indicadores apresentados na live mostram um fundo que busca equilibrar geração de renda e crescimento por meio da gestão dos ativos. Ao mesmo tempo, o cenário de juros elevados e os desafios enfrentados pelos lojistas continuam sendo fatores importantes para acompanhar.
Este conteúdo é exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Fundos imobiliários possuem riscos, e rentabilidade passada não garante resultados futuros.
