O galpões logísticos atravessa um dos ciclos mais promissores em duas décadas, impulsionado por demanda aquecida e oferta limitada. A leitura foi apresentada por Rafael Fonseca, CIO da Bresco, no FIIs Experience, da Suno, ao destacar que a vacância abaixo de 8% já pressiona positivamente os preços e indica um mercado tensionado. Para o executivo, níveis inferiores a 10% ou 12% sinalizam desequilíbrio claro entre procura e novos projetos disponíveis.
A compressão de vacância ressalta o poder de precificação dos proprietários, com ajustes de aluguel ganhando tração à medida que contratos vencem. Esse quadro é reforçado pela entrada consistente de locatários de alto padrão, que priorizam ativos próximos a eixos logísticos e centros urbanos. Nessa dinâmica, a qualidade construtiva, a localização e a eficiência operacional tornaram-se diferenciais determinantes para a captura de valor no curto e médio prazos.
Grandes empresas de e-commerce e varejo têm antecipado ocupações para garantir espaços estratégicos. Companhias como Mercado Livre e Shopee vêm firmando contratos antes mesmo da conclusão de projetos, buscando mitigar riscos de escassez futura. Esse apetite confirma a força do canal digital e a necessidade de capilaridade para acelerar prazos de entrega e reduzir custos.
Esse movimento proativo evidencia confiança no crescimento contínuo da cadeia de distribuição e na consolidação de hubs logísticos de alto padrão. Ao mesmo tempo, restringe a disponibilidade de áreas de qualidade, ampliando a competição por localizações premium e favorecendo reajustes de preços.
Potencial de valorização permanece significativo, segundo Fonseca, que enxerga “muito espaço para andar” e recomenda posicionamento de investidores agora. A combinação de fundamentos sólidos, baixa vacância e oferta contida sugere um ciclo de renda e preço ainda em expansão para ativos bem localizados e com especificações modernas.
Contexto macro e geopolítico adiciona tração à tese, com conflitos e incertezas eleitorais elevando a busca por ativos reais. O setor imobiliário logístico, menos sensível a oscilações financeiras, oferece proteção adicional aos portfólios por meio de fluxos previsíveis, contratos indexados e demanda recorrente por armazenagem e distribuição. Em síntese, o galpões logísticos segue bem posicionado para capturar valor neste ciclo.
