Os galpões logísticos no Brasil encerraram 2025 com taxa de vacância de 7,1%, segundo levantamento do BTG Pactual com base na Buildings, um dos menores níveis da série recente. O resultado consolida a resiliência do segmento, amparado por demanda consistente por distribuição e armazenagem em polos estratégicos do país. A combinação de ocupação elevada e crescimento moderado da oferta sustenta um cenário favorável para investidores e operadores.
Ao longo da última década, o mercado passou por expansão expressiva. O estoque total de ABL avançou de 23 milhões para 53 milhões de m², salto de aproximadamente 130%. Esse avanço foi acompanhado por maior profissionalização dos ativos, melhorias de infraestrutura e aumento da capilaridade regional, fatores que reforçam a atratividade operacional e financeira do setor.
A baixa vacância reflete a busca por eficiência logística e prazos de entrega mais curtos. Nos principais eixos rodoviários e regiões metropolitanas, a competição por ativos de qualidade permanece intensa, o que contribui para a manutenção de níveis de ocupação elevados. Esse movimento beneficia contratos de longo prazo e indexados, reduzindo volatilidade para proprietários e fundos.
Principais dados do mercado logístico:
• Taxa de vacância média nacional: 7,1%
• Crescimento do estoque: 130% em uma década
• Estoque atual: 53 milhões de m² de ABL
• Principais ocupantes: e-commerce, varejo e operadores logísticos
Os fundos imobiliários logísticos apresentam desempenho acima da média. O BTLG11 reportou vacância financeira de 2,9% em um portfólio de 34 imóveis e cerca de 1,4 milhão de m² de ABL. O HGLG11 mantém vacância próxima de 2%, indicando ocupação ao redor de 98%. O TRXF11 registra vacância física de 0,46% e financeira de 0,42%, com foco em grandes varejistas e contratos de longo prazo. Já o GGRC11 opera com vacância de 0,21% em ativos industriais e logísticos.
A expansão do e-commerce segue como vetor central de demanda. Entre os principais ocupantes estão Mercado Livre, Shopee, Casas Bahia e Amazon, que ampliaram significativamente suas redes de distribuição para reduzir prazos e custos. Esse avanço exige ativos próximos aos grandes centros urbanos, com especificações técnicas compatíveis com operações de alta rotatividade.
Em 2026, a perspectiva segue positiva. O custo de capital e de construção tende a conter novos projetos no curto prazo, limitando a expansão da oferta. Com demanda robusta e restrição de lançamentos, a vacância deve permanecer controlada, favorecendo renegociações, manutenção de preços e estabilidade nos patamares de ocupação dos galpões logísticos.
