O fundo imobiliário VISC11 conduz um processo de reciclagem de portfólio que envolve a venda de nove ativos e a criação de uma estrutura de cotas sênior e subordinada com a Tivio. Segundo o gestor Rafael Teixeira, a operação deve gerar aproximadamente R$ 340 milhões em caixa líquido e reduzir significativamente a dívida líquida do fundo em relação ao valor dos imóveis.
O pacote transacionado soma cerca de R$ 570 milhões em ativos. O VISC11 deve sair integralmente de sete empreendimentos e permanecer com participações em outros dois. Na estrutura desenhada, a cota sênior equivale a 80% do veículo, enquanto a subordinada, na qual o fundo ficará investido, corresponde a 20% — algo próximo de R$ 100 milhões.
- Venda de 9 ativos por cerca de R$ 570 milhões
- Geração estimada de R$ 340 milhões em caixa líquido
- Estrutura de 80% em cota sênior e 20% em cota subordinada
- Permanência em 2 ativos; saída integral de 7
- Redução da dívida líquida de ~23% para ~5% após operações com Tivio e Pátria
- Estimativa de R$ 40 milhões em ganho de capital (~R$ 1,21/cota)
- Subordinada sem rendimentos nos 3 primeiros anos; remuneração a partir do 4º ano
- Conforto de caixa até 2029 para obrigações futuras, segundo a gestão
Teixeira afirma que a iniciativa melhora os indicadores operacionais do portfólio. A administração projeta ganhos em eficiência, sobretudo em métricas como NOI (renda operacional líquida) por metro quadrado, vendas por metro quadrado e ocupação, ao concentrar a carteira em ativos mais alinhados à estratégia atual.
VISC11: venda de ativos, estrutura sênior/subordinada e impactos
De acordo com o gestor, parte dos imóveis vendidos perdeu relevância estratégica ao longo do tempo. A decisão de desinvestir busca, além de liquidez, elevar a qualidade média do portfólio remanescente. Nesse contexto, a operação foi desenhada para equilibrar caixa imediato e uma exposição de longo prazo via cota subordinada.
A estrutura estabelece prioridade de recebimento para a cota sênior, enquanto a subordinada absorve primeiro os riscos. Nos três primeiros anos, o VISC11 não receberá rendimentos relativos à sua posição subordinada, que passa a ser remunerada a partir do quarto ano. A lógica, segundo a gestão, é conferir proteção à estrutura e viabilizar a adequada remuneração da cota sênior.
No cenário-base apresentado, se os ativos mantiverem a trajetória de crescimento recente e a Tivio efetuar a venda futura do portfólio em condições favoráveis, o retorno associado à cota subordinada pode ser relevante. Em um cenário mais positivo, todo o excedente após a remuneração da sênior é alocado à subordinada.
A operação também deve gerar aproximadamente R$ 40 milhões em ganho de capital líquido. Esse montante, equivalente a cerca de R$ 1,21 por cota, será adicionado ao resultado acumulado do fundo — hoje em R$ 1,15 por cota, segundo Teixeira.
A gestão projeta impacto expressivo sobre a alavancagem. A dívida líquida em relação ao valor dos imóveis, hoje em aproximadamente 23%, deve recuar para perto de 5% após a conclusão das operações com a Tivio e o Pátria. Essa redução, segundo o gestor, melhora o perfil financeiro do fundo e amplia a flexibilidade de gestão.
Gestão do VISC11 reforça reciclagem e disciplina financeira
Em paralelo à transação com a Tivio, o VISC11 negocia com o Pátria a venda parcial de ativos. As duas frentes devem, em conjunto, garantir conforto de caixa até aproximadamente 2029, considerando obrigações de aquisição e amortização mapeadas pela gestão.
Teixeira reforça a estratégia de gestão ativa, baseada em comprar ativos com potencial de melhoria, extrair valor por meio de eficiência operacional e, mais adiante, vender em momentos de compressão de cap (taxa de capitalização) para realizar ganhos. O processo de reciclagem de portfólio envolve, assim, realização de resultados, distribuição aos cotistas, recomposição de caixa e reinvestimento.
No campo operacional, a administração cita casos de aumento de eficiência após mudanças de gestão. O shopping Prudente, por exemplo, mais que dobrou o NOI em cinco anos com a entrada de uma administradora profissional. Estação Curitiba e Midway também foram citados como ativos que evoluíram operacionalmente após ajustes de gestão.
A conjuntura de juros elevados e menor acesso a novas captações no mercado motivou a busca por alternativas à emissão de cotas. A estrutura com a Tivio permite levantar recursos sem depender exclusivamente de novas ofertas, ao custo de uma exposição de longo prazo à performance dos ativos transferidos. Segundo o gestor, o tamanho dessa exposição foi calibrado em relação à dimensão do fundo.
Ao final, o pacote de medidas pretende, simultaneamente, reforçar liquidez, reduzir alavancagem e aprimorar o perfil do portfólio. A gestão aponta ainda a perspectiva de captura de valor adicional no médio e longo prazos via participação subordinada, caso os ativos mantenham a trajetória operacional esperada.
