O fundo imobiliário MXRF11 (Maxi Renda FII) superou 1,5 milhão de cotistas e encerrou julho com R$ 5,25 bilhões em patrimônio, após concluir a 12ª emissão de cotas que movimentou cerca de R$ 1 bilhão. A oferta ampliou a base de investidores, a quantidade de cotas em circulação e levou o fundo a um novo patamar de escala no mercado.
Segundo o relatório gerencial de julho, o fundo fechou o mês com 1.509.087 cotistas, 567.206.273 cotas e valor patrimonial de R$ 9,2625 por cota. Em junho, eram 1.485.336 cotistas, 460.269.531 cotas e patrimônio líquido de R$ 4,248 bilhões.
- 1,509 milhão de cotistas e 567,206 milhões de cotas ao fim de julho
- Patrimônio líquido de R$ 5,254 bilhões (R$ 9,2625 por cota)
- 12ª emissão movimentou ~R$ 1 bilhão e elevou a base de investidores
- Dividendos mantidos em R$ 0,10/cota; DY mensal de 1,04% e 13,17% a.a.
- Retorno ajustado de 100,31% do CDI no período
- Resultado de R$ 42,30 milhões vs. distribuição de R$ 46,48 milhões
- Carteira de CRIs: 91,69% atrelada ao IPCA e 8,21% ao CDI
- Exposição setorial da carteira de CRIs: 31,01% residencial e 19,01% varejo alimentício
- R$ 631,2 milhões alocados em cotas de FIIs; venda de MCLO11 gerou ganho de R$ 500 mil
- Investimento inicial de R$ 1,9 milhão em permuta financeira do projeto Pinheiros 2 (SP)
- Valor de mercado de R$ 5,43 bilhões; volume negociado de R$ 321,7 milhões em julho
Resultados e dividendos do MXRF11
O MXRF11 manteve a distribuição de R$ 0,10 por cota em julho, paga em 14 de agosto aos investidores posicionados no fechamento de 31 de julho. Com a cotação de R$ 9,58 ao fim do mês, o provento representou um dividend yield mensal de 1,04% e retorno anualizado de 13,17%.
A gestão informou que, após ajuste utilizado para comparar o rendimento isento de Imposto de Renda com o CDI, o retorno do mês correspondeu a 100,31% do indicador. O resultado financeiro, porém, ficou abaixo do montante distribuído no período.
As receitas somaram R$ 46,07 milhões e as despesas, R$ 3,78 milhões, levando a um resultado de R$ 42,30 milhões em julho. A distribuição totalizou R$ 46,48 milhões. Em junho, o resultado havia sido de R$ 50,48 milhões, com R$ 46,03 milhões distribuídos.
A comparação mensal precisa considerar a diluição pela nova oferta. O número de cotas aumentou cerca de 23% entre junho e julho, de 460,27 milhões para 567,21 milhões, refletindo a 12ª emissão e a consequente elevação do base de investidores.
Alocação e operações do MXRF11
O MXRF11 investe majoritariamente em ativos financeiros lastreados no mercado imobiliário, com ênfase em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), além de cotas de outros FIIs e operações de permuta financeira.
Em julho, 91,69% da carteira de CRIs estava indexada ao IPCA e 8,21% ao CDI. No recorte setorial, o segmento residencial respondia por 31,01% da carteira, seguido por varejo alimentício, com 19,01%. A inflação é um componente relevante para a receita desses papéis.
A gestão destacou a desaceleração do IPCA-15 de julho e o ambiente de juros reais elevados, que segue influenciando o mercado de crédito imobiliário. Esses fatores impactam o carrego e a marcação a mercado dos títulos.
O fundo manteve ainda uma posição relevante em outros FIIs, com R$ 631,2 milhões alocados ao fim de julho. No mês, vendeu R$ 5 milhões em cotas do MCLO11, apurando ganho de capital de R$ 500 mil.
Na estratégia de permutas financeiras, pela qual o fundo participa do financiamento de projetos imobiliários, houve investimento inicial de R$ 1,9 milhão no projeto Pinheiros 2, em São Paulo. O empreendimento possui VGV potencial de aproximadamente R$ 384 milhões, e o MXRF11 detém participação equivalente a 60% desse valor.
O VGV representa a soma estimada das vendas de todas as unidades de um projeto, não correspondendo ao valor que será recebido diretamente pelo fundo. A efetivação de receitas depende do andamento das obras e da comercialização.
Escala e liquidez do MXRF11
A nova escala do MXRF11 também se refletiu no mercado secundário. O valor de mercado encerrou julho em cerca de R$ 5,43 bilhões, com R$ 321,7 milhões negociados no mês e 927.445 negócios. A presença em pregões foi de 100%.
O patrimônio líquido avançou aproximadamente R$ 1 bilhão em relação a junho, enquanto a quantidade de cotas aumentou em cerca de 106,9 milhões e a base de cotistas cresceu em 23,8 mil investidores.
Com a conclusão da 12ª emissão e o patrimônio acima de R$ 5,2 bilhões, os próximos relatórios devem detalhar a incorporação dos recursos captados às estratégias do fundo, especialmente nas carteiras de CRIs, FIIs e operações de permuta financeira.
