Os questionamentos sobre a atratividade dos FIIs de logística ganharam destaque no “Liga de FIIs”, apresentado por Marx Gonçalves e Marcos Baroni, com a participação de Fernando Didziakas, sócio-fundador e diretor da Buildings. O debate avaliou oferta, demanda, contratos e dinâmica operacional do mercado de galpões, sob a ótica dos fundos imobiliários.
Didziakas afirmou que o setor segue em crescimento, com absorção dos novos espaços e sem indicação de recessão no curto prazo. Segundo ele, o controle de oferta, o ciclo curto de construção e o avanço do comércio eletrônico sustentam o equilíbrio entre entregas e ocupação, reduzindo o risco de sobreoferta.
- Desenvolvedores controlam a oferta e modulam o início das obras.
- Absorção líquida em torno de 1 milhão m² e entregas de cerca de 500 mil m².
- Pipeline de 22 milhões m² mapeados e em espera, após 15 milhões m² entregues desde 2019.
- Demanda ancorada por grandes players de e-commerce.
- Estratégias de expansão em ativos existentes com potencial de yield on cost superior ao cap rate.
- Preferência por contratos típicos no raio de 30 km de São Paulo a preço de mercado.
Oferta e demanda em galpões: impactos nos FIIs de logística
Para o executivo, a oferta no segmento logístico é altamente flexível. “O controle da oferta está totalmente na mão dos desenvolvedores. Os desenvolvedores não controlam demanda, mas eles conseguem controlar oferta”, disse. Projetos podem ser mantidos em espera até que as condições de mercado justifiquem o início das obras.
Em 2019, havia cerca de 20 milhões de metros quadrados mapeados em projetos. Depois da entrega de aproximadamente 15 milhões de metros quadrados desde então, o setor ainda conta com um pipeline de 22 milhões de metros quadrados em fase de planejamento, que pode ser executado de forma gradual.
Essa dinâmica contrasta com lajes corporativas, cujo ciclo de construção costuma levar de três a cinco anos entre o início e a entrega. Em logística, o desenvolvimento pode ser fatiado, com novos módulos construídos conforme a ocupação evolui, mitigando o risco de despejo de grandes volumes de estoque no mercado.
No curto prazo, a relação entre absorção e entrega favorece a queda da vacância. Segundo Didziakas, o mercado vem absorvendo em torno de 1 milhão de metros quadrados, enquanto as novas entregas giram em cerca de 500 mil metros quadrados. Esse descompasso ajuda a reduzir espaços ociosos.
Como expansões podem gerar valor nos FIIs de logística
Além de aquisições, fundos com terrenos preparados podem ampliar empreendimentos existentes. Em alguns casos, a expansão interna entrega um yield on cost — retorno sobre o custo total do projeto — superior ao cap rate, a taxa de capitalização obtida na compra de um imóvel pronto (aluguel anual dividido pelo valor do ativo).
Com execução adequada, essa abordagem eleva a eficiência de capital e captura valor a partir do portfólio atual, sem o prêmio de aquisição de ativos estabilizados. A decisão depende de viabilidade técnica, demanda ancorada e preço de locação em linha com o mercado.
Demanda do e-commerce sustenta os FIIs de logística
A ocupação de galpões logísticos tem sido impulsionada por grandes companhias de venda online. Mercado Livre, Shopee e Amazon foram citadas entre as empresas que demandam áreas extensas e estruturas de distribuição capilarizadas próximas aos grandes centros consumidores.
Segundo Didziakas, essas operações se dividem em duas frentes. A primeira envolve grandes centros de distribuição próximos às metrópoles, em regiões como Guarulhos, Embu, Barueri e Cajamar, com áreas entre 50 mil e 200 mil metros quadrados. A segunda frente são micro hubs urbanos, entre 5 mil e 15 mil metros quadrados, com estoques de curtíssimo prazo para entregas em 24 horas.
O modelo de micro hubs concentra-se, por ora, em São Paulo, mas há tendência de expansão para outros polos consumidores. Paralelamente, a interiorização dos grandes centros de distribuição já ocorre, ampliando o alcance geográfico da demanda.
Contratos típicos ou atípicos nos FIIs de logística
O perfil contratual influencia previsibilidade de receitas e sensibilidade a ciclos. Os contratos atípicos costumam ter prazos mais longos, multas mais elevadas e regras rígidas, o que reforçou sua atratividade na pandemia. Já os contratos típicos expõem o proprietário ao mercado, mas permitem revisões periódicas para capturar reajustes de preço.
Questionado sobre a preferência atual, Didziakas indicou imóveis com contratos típicos no raio de 30 quilômetros de São Paulo, desde que os aluguéis estejam a preço de mercado. “Eu prefiro um fundo imobiliário com contratos típicos no raio 30 de São Paulo a preço de mercado hoje, sem dúvida nenhuma”, afirmou.
A justificativa é a maior facilidade de reposição do inquilino nessa região em caso de saída e a possibilidade de revisar valores com mais frequência, quando as condições de mercado são favoráveis.
FIIs de logística: como avaliar portfólios
O ambiente macro do segmento é favorável, com demanda elevada e oferta modulada. Isso não uniformiza perspectivas entre fundos ou ativos, que variam conforme localização, qualidade construtiva, nível de aluguel, perfil de locatários, modelo contratual e potencial de expansão.
A capacidade de reposição de inquilino depende do eixo logístico e da profundidade de demanda local. Contratos típicos favorecem capturar altas de mercado, enquanto atípicos priorizam visibilidade de fluxo. A análise do portfólio deve ponderar como o fundo se posiciona para aproveitar a demanda com disciplina de oferta, sem incorrer em riscos desnecessários caso o ciclo mude.
