O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) anunciou a assinatura de um memorando de entendimentos vinculante para adquirir participações em cinco shoppings administrados pela Iguatemi, por R$ 876,15 milhões, e, na mesma estratégia de reciclagem de portfólio, firmou compromisso para vender três imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar por aproximadamente R$ 109,25 milhões.
A aquisição envolve ativos no Rio Grande do Sul e em São Paulo, com gestão e administração mantidas pela Iguatemi após a conclusão. A venda abrange lojas em São Paulo e São Caetano do Sul (SP), atualmente ocupadas pelo Pão de Açúcar, por meio de contratos atípicos com vencimento entre julho e agosto de 2035.
- Preço total da compra: R$ 876,15 milhões
- Pagamento no fechamento: R$ 569,5 milhões (R$ 219 milhões em dinheiro; R$ 350,5 milhões via subscrição de cotas)
- Parcelas remanescentes da compra: R$ 306,7 milhões em 12 e 24 meses, corrigidas pela Taxa DI
- Venda: R$ 109,25 milhões (50% à vista; 50% em seis parcelas semestrais corrigidas pelo IPCA)
- Lucro estimado com a venda: R$ 34,8 milhões (R$ 0,56/cota)
- TIR estimada da venda: 13,2% ao ano
- Redução de alavancagem: R$ 51,9 milhões
- Cap rate da venda: 6,3% sobre o aluguel mensal vigente
TRXF11: compra em shoppings da Iguatemi
No acordo de compra, o TRX Real Estate firmou memorando de entendimentos vinculante com a Iguatemi e outros vendedores para adquirir participações nos seguintes empreendimentos: 35,55% do Shopping Praia de Belas (Porto Alegre, RS), 36% do Iguatemi Alphaville (Barueri, SP), 10% do Iguatemi Ribeirão Preto (SP) e 10% do Iguatemi São José do Rio Preto (SP). A transação inclui ainda 36% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo (RS).
O preço total atribuído ao portfólio é de R$ 876,15 milhões. Desse montante, R$ 569,5 milhões serão pagos no fechamento, sendo cerca de R$ 219 milhões em dinheiro e aproximadamente R$ 350,5 milhões por meio da subscrição e integralização de cotas do TRXF11 pelos vendedores.
O saldo de R$ 306,7 milhões será quitado em duas parcelas corrigidas pela Taxa DI: R$ 131,4 milhões em até 12 meses após o fechamento e R$ 175,2 milhões em até 24 meses. A Iguatemi permanecerá responsável pela gestão e administração dos ativos, preservando a continuidade operacional após a conclusão.
A aquisição está sujeita a condições precedentes, entre elas a aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e a formalização dos documentos definitivos da transação.
TRXF11: venda de imóveis ocupados pelo Pão de Açúcar
Na venda, o TRX Real Estate firmou compromisso para alienar três lojas localizadas em São Paulo e São Caetano do Sul (SP). Os imóveis estão locados ao Pão de Açúcar (PCAR3) por contratos atípicos, com vencimentos entre julho e agosto de 2035.
O valor negociado é de aproximadamente R$ 109,25 milhões. O pagamento será estruturado em duas partes: R$ 54,625 milhões à vista e R$ 54,625 milhões em seis parcelas semestrais, iguais e consecutivas, corrigidas pelo IPCA. Após o pagamento do sinal, o comprador terá direito ao recebimento integral dos aluguéis dos imóveis.
A formalização definitiva depende da confirmação da viabilidade da aquisição e do cumprimento das condições previstas no compromisso. A expectativa é que os documentos finais de compra e venda sejam assinados em até 90 dias a partir da celebração do compromisso, condicionada à superação das etapas previstas.
Se concluída nos termos atuais, a operação deve gerar lucro estimado de R$ 34,8 milhões, equivalente a R$ 0,56 por cota, e TIR estimada de 13,2% ao ano. Além do resultado, a transação contribui para reduzir a alavancagem do fundo em aproximadamente R$ 51,9 milhões, referente ao saldo devedor do financiamento utilizado na aquisição dos ativos vendidos.
TRXF11: preço, avaliação e condições de fechamento
O preço da venda ficou 14,9% acima do último laudo de avaliação. Com base no aluguel mensal vigente, o negócio implica um cap rate de 6,3%. Esses parâmetros refletem as condições pactuadas e os fluxos de recebimento previstos no contrato.
Na aquisição dos shoppings, a efetivação depende da aprovação do Cade e da assinatura dos documentos finais. A gestão continuará a cargo da administradora atual, proporcionando transição operacional sem descontinuidade nos empreendimentos.
A estratégia simultânea de compra de participações em shoppings e venda de imóveis alimentares, ambas sob condições e prazos definidos, sinaliza a execução de reciclagem de portfólio e ajuste de estrutura de capital do fundo. As parcelas da compra serão corrigidas pela Taxa DI, enquanto os recebimentos da venda terão parcelas corrigidas pelo IPCA, parâmetros usuais para atualização monetária em operações desse tipo. A TIR estimada da venda foi informada em 13,2% ao ano, métrica que considera os fluxos projetados de caixa da transação. A sigla TIR indica a taxa interna de retorno, cálculo que iguala o valor presente dos fluxos recebidos ao investimento desembolsado.
