O fundo imobiliário GARE11 (Guardian Real Estate) concluiu a compra de um galpão logístico em Itapevi (SP) por R$ 119,81 milhões, por meio do veículo Guardian Prime Log FII. A transação, estruturada com pagamento parcelado, reforça a estratégia de ampliar a exposição ao segmento logístico e ocorre em meio ao reposicionamento da carteira para equilibrar ativos logísticos e imóveis de renda urbana.
Segundo fato relevante, a primeira parcela, de R$ 101,7 milhões, foi paga na assinatura da escritura. O saldo remanescente será quitado em julho de 2028, com correção pelo IPCA, mantendo impacto limitado na estrutura de capital do fundo, conforme a administradora.
A gestora informou que a aquisição deve gerar rentabilidade média ponderada de dois dígitos nos cinco primeiros anos, já líquido dos custos da operação. O retorno esperado supera o guidance atual de dividendos do fundo, sem considerar possíveis reajustes reais dos aluguéis.
- Valor da transação: R$ 119,81 milhões, com pagamento parcelado
- Parcela inicial de R$ 101,7 milhões paga na escritura
- Saldo a pagar em jul/2028, corrigido pelo IPCA
- Obrigações futuras estimadas em cerca de R$ 18 milhões
- Ativo 100% locado ao Grupo Carrefour (CRFB3) até dez/2029, contrato típico
- ABL de aproximadamente 34,3 mil m² em terreno superior a 405 mil m²
- Potencial de expansão de área refrigerada e de valorização da receita
- Recursos para a parcela inicial provisionados desde jan/2026
- Aquisição integra o rebalanceamento entre logística e renda urbana
- Venda de parte de imóveis locados ao Atacadão para reduzir concentração
GARE11: estrutura da operação e impactos financeiros
A operação foi realizada por meio do veículo Guardian Prime Log FII, com desembolso imediato de R$ 101,7 milhões e pagamento do saldo apenas em 2028, ajustado pelo IPCA. De acordo com a gestora, a modelagem preserva a flexibilidade financeira do fundo ao escalonar o passivo.
A administradora indicou que os recursos para a parcela inicial estavam provisionados desde janeiro de 2026. Assim, a aquisição tem efeito limitado na estrutura de capital, restando obrigação futura de aproximadamente R$ 18 milhões até a liquidação final.
A gestora projeta rentabilidade média ponderada de dois dígitos para os cinco primeiros anos, já descontados os custos da transação. O retorno esperado supera o guidance de dividendos atual do fundo, sem incorporar eventuais reajustes reais dos aluguéis do imóvel ao longo do período.
A compra se insere no processo de reposicionamento da carteira, com maior equilíbrio entre ativos logísticos e imóveis de renda urbana. A inclusão do novo ativo logístico tende a alterar temporariamente a composição do portfólio.
GARE11: detalhes do ativo logístico e locação
O imóvel fica às margens da Rodovia Presidente Castelo Branco, em Itapevi, com cerca de 34,3 mil m² de área bruta locável, implantados em terreno superior a 405 mil m², além de área adjacente. A combinação de armazenagem seca e refrigerada possibilita operações com diferentes perfis de cadeia de suprimentos.
O ativo está integralmente locado ao Grupo Carrefour (CRFB3), que utiliza o espaço como centro estratégico de abastecimento de sua rede no estado de São Paulo. O contrato é do tipo típico, com vencimento em dezembro de 2029.
Segundo a gestora, o histórico de relacionamento com o locatário sinaliza positivamente para uma eventual renovação contratual. A avaliação indica, ainda, potencial de expansão da área refrigerada e de incremento de receita de locação, fatores que podem elevar a rentabilidade do ativo nos próximos anos.
GARE11: rebalanceamento de carteira e concentração de receita
A aquisição faz parte do rebalanceamento do portfólio anunciado anteriormente. Em junho, o fundo informou a venda de parte dos imóveis de renda urbana locados ao Atacadão, empresa do Grupo Carrefour.
O objetivo foi reduzir a concentração de receita em um único locatário e abrir espaço para novas aquisições, sem aumentar a exposição ao mesmo grupo econômico. De acordo com a gestora, a mudança na composição da carteira será parcialmente compensada após a conclusão das alienações já comunicadas ao mercado.
Com a entrada do ativo logístico e a continuidade do plano de desinvestimentos selecionados, o fundo busca adequar a alocação entre logística e renda urbana, mantendo a disciplina financeira e a diversificação de receitas.
