O fundo imobiliário PMLL11 concluiu, em 29 de julho de 2026, uma operação estruturada que resultou na venda de sua participação de 40% no Shopping Park Sul, em Volta Redonda (RJ), por R$ 160.801.731,17, e na ampliação da participação no Shopping Taboão. A transação, detalhada em continuidade ao comunicado de 27 de abril de 2026, inclui pagamento em dinheiro, recebimento de participação adicional em outro ativo e assunção de passivos específicos pelo comprador.
Segundo a gestora, a venda do Park Sul ocorreu cerca de 27% acima do capital investido e aproximadamente 24% acima do último laudo de avaliação. Com base no resultado operacional líquido dos últimos 12 meses, encerrados em junho de 2026, a alienação reflete cap rate de 8,0%.
Principais pontos da operação:
- Venda de 40% do Park Sul por R$ 160,80 milhões, com prêmio sobre custo e laudo
- Cap rate de 8,0% na venda, considerando o operacional dos 12 meses até junho/26
- Recebimento de 8,56% do Shopping Taboão (avaliado em R$ 84,10 milhões) e elevação da fatia total a 16,56%
- Caixa de R$ 73,70 milhões, com parcela à vista e seis prestações corrigidas por CDI/IPCA
- Assunção, pelo comprador, de R$ 3,01 milhões ligados ao estacionamento
- Lucro total estimado de R$ 30,09 milhões (R$ 1,70/cota); caixa de R$ 14,05 milhões (R$ 0,79/cota)
A alienação do Park Sul foi formalizada por um valor que incorpora ganhos sobre o custo histórico e sobre o laudo mais recente. O cap rate, taxa de capitalização que relaciona a renda operacional anual ao preço do ativo, foi de 8,0% com base no desempenho até junho de 2026.
Estrutura da operação do PMLL11
O pagamento foi composto por três frentes. Na primeira, o fundo recebeu 8,56% do Shopping Taboão, avaliado em R$ 84.095.000,00, elevando sua participação total no ativo a 16,56%. A aquisição adicional foi feita a um cap rate estimado de 8,9%, com base no resultado operacional projetado para os 12 meses seguintes.
Na segunda frente, houve recebimento em moeda corrente de R$ 73.697.788,98. Desse total, R$ 32.914.682,19 foram pagos na data de fechamento. O saldo será liquidado em seis parcelas: duas iniciais de R$ 2.048.668,57, com vencimento em 3 e 5 meses e correção pelo CDI, índice que referencia o custo de crédito interbancário.
As quatro últimas parcelas vencem em 12, 18, 24 e 30 meses e são corrigidas pelo IPCA, indicador oficial de inflação. Nessas, uma prestação é de R$ 6.914.735,75 e as demais são próximas de R$ 9,92 milhões. Todas as parcelas futuras contam com garantia por alienação fiduciária de frações ideais do Park Sul, o que configura garantia real atrelada ao próprio ativo.
Na terceira frente, o comprador assumiu R$ 3.008.942,19 em contas a pagar relacionadas ao estacionamento do empreendimento. Essa assunção compõe a lógica econômico-financeira total da transação, reduzindo obrigações do vendedor vinculadas ao ativo alienado.
Impacto no resultado do PMLL11
A gestão informou que a operação gerará lucro total de R$ 30.088.440,54, equivalente a R$ 1,70 por cota. Desse montante, a parcela referente aos recebimentos em moeda corrente resultará em lucro em regime de caixa de R$ 14.052.666,15, ou R$ 0,79 por cota, a ser distribuído conforme as regras vigentes e o cronograma de recebimentos.
O lucro remanescente ficará retido na participação adicional do Taboão, refletindo a estratégia de reinvestimento do resultado na base de ativos do portfólio. Os cálculos consideram os recibos já emitidos no contexto da 7ª emissão de cotas do fundo.
A administração destacou que a transação está alinhada à estratégia do veículo: geração de caixa para novas alocações, aprimoramento da estrutura de capital, diversificação geográfica e qualificação do portfólio em shoppings dominantes, com potencial de valorização. Preferencialmente, busca-se ativos em que o operador do shopping seja sócio do fundo, favorecendo alinhamento operacional.
No caso específico do Taboão, a elevação de participação para 16,56% foi viabilizada por meio do recebimento em participação societária. O cap rate estimado de 8,9% para os próximos 12 meses considera projeções de resultado operacional do ativo, que servirão como base para a geração de renda.
No Park Sul, a transação incorporou garantias sobre as parcelas a prazo via alienação fiduciária de frações ideais. Esse arranjo de garantias é comum em operações estruturadas no mercado imobiliário, por mitigar riscos de crédito na liquidação do preço diferido.
Com isso, o fundo equilibra a realização de ganhos no Park Sul com a expansão no Taboão, preservando fluxo de caixa em fases e ampliando a exposição a um ativo considerado estratégico no portfólio.
A venda do Shopping Park Sul e a ampliação no Shopping Taboão consolidam o redesenho da carteira conforme o planejamento divulgado anteriormente, mantendo indicadores de retorno compatíveis com as condições de mercado mencionadas pela gestora.
