O fundo imobiliário TRXF11 assinou contrato de locação por encomenda (modelo built to suit) e formalizou a compra de um terreno em Osório (RS) para construir um centro de distribuição de logística last-mile. A locatária é uma grande empresa de e-commerce que já integra o portfólio do fundo. O investimento previsto para essa primeira unidade é de R$ 15,4 milhões, incluindo aquisição do terreno e obras, valor sujeito a ajustes conforme a evolução da construção.
A operação faz parte de uma parceria mais ampla com uma desenvolvedora especializada em empreendimentos logísticos. O acordo contempla a construção e aquisição de outras três unidades em Rio Grande do Sul, Santa Catarina e Minas Gerais, todas destinadas à mesma locatária. Considerando as quatro unidades, o compromisso total de investimento é de aproximadamente R$ 82,5 milhões, também sujeito a variações conforme o cronograma e custos de obra.
- Local: Osório (RS), com início das obras imediato e licenças já obtidas
- Modelo: built to suit (locação por encomenda) com prazo de 120 meses
- Investimento da 1ª unidade: cerca de R$ 15,4 milhões
- Pacote total: cerca de R$ 82,5 milhões em 4 unidades
- Locatária: grande e-commerce já presente no portfólio do fundo
- Início do aluguel: somente após a entrega de cada imóvel
- Multa por rescisão: saldo devedor integral do contrato
- Garantia: fiança de empresa do mesmo grupo econômico da locatária
- Revisão de aluguel: vedada ação revisional durante a vigência inicial
- Expansão: mais 3 imóveis em RS, SC e MG mediante condições precedentes
As obras em Osório começam de imediato, uma vez que todas as licenças e alvarás necessários foram obtidos. O cronograma de execução será ajustado ao fluxo de obras e ao desembolso previsto, com o investimento de R$ 15,4 milhões cobrindo desde a aquisição do terreno até a conclusão do empreendimento. Valores podem ser revisados ao longo do projeto, refletindo eventuais mudanças de escopo, prazos e custos.
O contrato de locação para a unidade de Osório estabelece prazo de 120 meses, com contagem a partir da entrega efetiva do imóvel à locatária. Até a entrega, não há exigência de pagamento de aluguel. O modelo built to suit, no qual o imóvel é concebido e construído sob medida para as operações do locatário, visa alinhar especificações técnicas, localização e prazos contratuais de longo prazo.
Detalhes do acordo do TRXF11 e próximos passos
A parceria com a empresa de desenvolvimento logístico prevê, além da unidade de Osório, a construção e aquisição de mais três centros de distribuição nos estados do Rio Grande do Sul, Santa Catarina e Minas Gerais. O avanço de cada um desses projetos depende do cumprimento de condições precedentes contratuais, como aprovações técnicas, documentais e regulatórias, bem como parâmetros de viabilidade e cronograma.
Superadas as condições de cada projeto adicional, as obras serão iniciadas individualmente. Assim como em Osório, o prazo locatício de 120 meses começará a contar a partir da entrega de cada ativo. Em todos os casos, o arranjo contratual será na modalidade built to suit, assegurando imobilização por longo prazo e padronização de parâmetros operacionais para a locatária.
Os contratos preveem penalidade por rescisão antecipada equivalente ao saldo devedor integral, o que busca mitigar risco de vacância durante a vigência inicial. A estrutura de garantias inclui fiança prestada por empresa do mesmo grupo econômico da locatária, reforçando o arcabouço de mitigação de risco de crédito.
Além disso, não há possibilidade de ação revisional de aluguel durante o período inicial de 120 meses. Esse ponto oferece previsibilidade de fluxos contratuais ao longo da fase de amortização do investimento, que inclui terreno, construção, eventuais adequações técnicas e custos correlatos.
Segundo a gestora e a administradora, a operação está alinhada à estratégia do fundo de compor um portfólio com imóveis tecnicamente atualizados, bem localizados e contratados com grandes empresas sob prazos extensos. O objetivo é priorizar contratos de longo prazo, com garantia e penalidades compatíveis, buscando estabilidade de receita e proteção contra riscos operacionais típicos de desenvolvimento imobiliário.
A escolha de Osório para a primeira unidade atende à implantação de um centro de distribuição last-mile, estrutura voltada à etapa final da entrega ao consumidor. Esse tipo de ativo demanda localização estratégica e especificações logísticas que reduzam prazos e custos de distribuição, especialmente relevantes para operações de e-commerce de grande escala.
Com a assinatura do contrato e a escritura do terreno, o projeto avança para a fase de execução, sob o modelo de locação por encomenda. À medida que as condições precedentes dos demais projetos forem sendo cumpridas, a carteira dedicada à mesma locatária deve se expandir para os outros estados previstos, respeitando a lógica de entrega, início de contagem do prazo locatício e gatilhos de início de pagamento de aluguel em cada ativo.
