O fundo imobiliário GGRC11 anunciou a aquisição do galpão logístico CD Diadema, um ativo last mile localizado no bairro Piraporinha, em Diadema (SP). Posicionado próximo às rodovias Anchieta e dos Imigrantes, o imóvel oferece acesso estratégico a importantes eixos de distribuição, favorecendo operações de alto giro e tempos de entrega reduzidos na região metropolitana.
O CD Diadema conta com terreno de 34.378 m² e área construída de aproximadamente 21.385 m². Após um retrofit completo, o ativo apresenta padrão construtivo elevado, com especificações compatíveis às exigências de logística moderna e fluxo intensivo de cargas. Esse perfil reforça a atratividade operacional do empreendimento.
Atualmente, o galpão está 100% locado à Replas Comercial Ltda., distribuidora atacadista de resinas termoplásticas, elastômeros e matérias-primas para a indústria plástica. O contrato tem prazo de 72 meses, com início em outubro de 2025, proporcionando previsibilidade de receitas para o GGRC11 e reduzindo riscos de vacância no curto e médio prazos.
O aluguel mensal pactuado é de R$ 624.464, com reajuste anual pelo IPCA, resultando em cap rate desalavancado inicial de 8,06% ao ano. A estrutura da operação visa equilibrar retorno e segurança, em linha com o mandato do fundo. Essa métrica, combinada à demanda por espaços last mile, sustenta a tese de investimento no ativo.
A transação utilizou uma estrutura de financiamento via CRI. Segundo a Zagros Capital, o cash-on-cash yield estimado é de 17,20% ao ano ao longo do contrato, refletindo alavancagem considerada inteligente do capital próprio. Entre as condições, destacam-se R$ 75 milhões via CRI da Opea Securitizadora a IPCA + 7,5% ao ano, com carência até fevereiro de 2027; cerca de R$ 17 milhões em compensação de cotas da 11ª emissão; e aproximadamente R$ 1 milhão em dinheiro.
Resumo da estratégia e expansão
A aquisição integra a 11ª emissão de cotas do GGRC11, lançada em abril, com oferta inicial de R$ 1 bilhão e possibilidade de chegar a R$ 1,5 bilhão. As cotas saíram a R$ 11,25 e o primeiro período de subscrição movimentou cerca de R$ 352,5 milhões.
Em paralelo, o fundo mantém ritmo acelerado de aquisições: em abril, comprou um galpão no condomínio Braspark, em Garuva (SC), por R$ 192,3 milhões (ABL de 40,2 mil m², com potencial para 61,7 mil m²), e firmou compromisso por dois ativos adicionais — um em Garuva e outro em Camaçari (BA), próximo ao polo industrial e à fábrica da BYD, operação avaliada em R$ 165 milhões.
Em abril, reportou resultado de R$ 18,8 milhões, vacância física de 0,19%, ABL total acima de 786 mil m² e base de mais de 341 mil cotistas, reforçando a tese de crescimento no segmento last mile.
