Quando um Fundo Imobiliário precisa captar mais recursos e/ou novos investidores, é possível realizar uma operação com este fim, porém, que conta com algumas taxas. Você sabe o que são as taxas em emissões?
Até o final deste artigo, tiraremos as suas dúvidas sobre as taxas de emissões. Acompanhe e descubra o que são, como funcionam, para que servem e como analisá-las!
O que são as taxas em emissões?
Ao comprar ou vender uma cota de qualquer Fundo Imobiliário no mercado, existem certos custos a serem pagos. E, quando um FII decide realizar uma emissão, ao participar dela, você estará comprando cotas.
Sendo assim, as emissões são uma operação que exige o pagamento de uma taxa. Ao pagar este valor, o investidor paga para custear tanto a própria oferta quanto os custos cobrados pelas instituições para que ela possa ser realizada.
A emissão de novas cotas é um evento para o FII, e exige diversas coisas. As Ofertas Públicas, no entanto, exigem mais: são mais documentos, períodos diferentes e, também, maiores custos.
Por isso, é comum que as Ofertas Públicas (feitas para que investidores possam adquirir cotas através da B3, a Bolsa de Valores) sejam mais caras do que as ofertas privadas. Assim, suas taxas também costumam ser elevadas.
São custos necessários para realizar uma emissão:
- Taxa da CVM (Comissão de Valores Mobiliários);
- Taxas da própria B3;
- Taxa da ANBIMA
- Pagamento de advogados;
- Pagamentos referentes a Marketing;
- Custos de estruturação;
- Custos de coordenação.
Entre todas as citadas, as últimas duas taxas são as principais: são os custos de estruturação e de coordenação que mais pesam para um FII que emite novas cotas.
É por conta de tantas exigências, não pedidas nas ofertas privadas, que estas acabam sendo naturalmente mais baratas.
Como as taxas em emissões são pagas?
Na prática, existem diferentes maneiras através das quais a taxa de emissão pode ser paga. Confira:
- Os investidores pagam a taxa de emissão
Uma das formas mais comuns, o investidor paga seu custo no próprio ato da subscrição através de um valor aplicado a cada cota. Assim, todos os cotistas que participam da emissão ajudam a custeá-la.
- O Fundo paga a taxa de emissão
Outro método comum é o próprio FII arcar com os custos da emissão. Neste caso, o Fundo retira o valor necessário de seu caixa para pagar a taxa após a emissão. No entanto, esta opção pode ser desvantajosa.
Isso porque, na verdade, em termos práticos, o patrimônio de um FII pertence aos cotistas. Afinal, todo Fundo Imobiliário tem a obrigação de distribuir, no mínimo, 95% de seu lucro caixa aos investidores.
Sendo assim, em ambas as formas, é o cotista que paga a taxa: seja direta ou indiretamente. Porém, aqui, o cotista que não participa da oferta também acaba custeando o que não utilizou.
- O Gestor ou Administrador paga a taxa de emissão
Um caso raro, porém, que já aconteceu algumas vezes, em cenários específicos: o Gestor ou o Administrador retira o dinheiro necessário do próprio bolso para pagar os custos referentes à emissão das cotas.
Para que servem as taxas de emissões?
É importante pontuar que as taxas em emissões não entram no lucro caixa do Fundo. As taxas em emissões servem exclusivamente para custear o processo necessário para o lançamento das cotas.
Ou seja: o valor pago na taxa de emissão não é utilizado pelo Fundo para manutenções, expansão de investimentos ou reserva de emergência. Seu destino é, desde o início, custear a Oferta.
Em uma emissão, existe um valor a ser pago em taxas por cada cota. Ou seja: se a taxa da emissão é de R$2 por cota, o pagamento for feito pelos investidores e as cotas custarem R$120, cada investidor precisará pagar R$122 por cota, seja em sua subscrição ou na utilização do direito de preferência.
Neste caso, o FII recebe os R$120 relacionados às compras de cotas, mas os R$2 a mais de cada investidor não tem uso algum além de custear o evento.
Por isso, é importante que você saiba analisar essa taxa e não acabe pagando caro demais nela. É sobre isso que vamos falar no próximo tópico.
Como avaliar a taxa de emissão de um FII?
A última — mas nunca menos importante — coisa que você precisa saber antes de sair deste artigo é como avaliar uma taxa de emissão e saber se vale a pena pagá-la.
Uma média de taxa de emissão para uma Oferta Pública (mais cara) atualmente é de 3%.
Portanto, Ofertas Públicas com taxas de até 3% estão dentro do padrão. Mas, tendemos a procurar sempre o mais barato. Se este for o seu caso, evite taxas que ultrapassem tal porcentagem.
Embora esta seja a taxa padrão, ainda assim, é possível encontrar Ofertas Públicas com taxas de emissão bem mais baratas do que isso, ficando na casa dos 1,8%, por exemplo.
Enquanto isso, a taxa de emissão nas ofertas privadas costuma ficar em torno dos 1,5%. Acima dos 2%, neste caso, já se torna uma taxa relativamente cara.
Nas ofertas restritas, também é possível encontrar taxas bem abaixo dessa margem: valores até mesmo abaixo de 1% podem ser encontrados. Recapitulando:
- Ofertas Públicas: barato até 2% | padrão até 3% | caro a partir de 3,5%;
- ofertas restritas: barato até 1% | padrão até 1,5% | caro a partir de 2%.
Para que uma oferta seja interessante, o valor da taxa de emissão deve ser menor do que o de mercado, porém, maior do que o Valor Patrimonial do Fundo (deve-se calcular apenas o valor da cota, desconsiderando a taxa, tendo em vista que esta não entra no caixa).
Utilizar tal molde (valor abaixo do de mercado e acima do patrimonial) fica mais fácil de acordo com o quão baixas forem as taxas em emissões.