O universo dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) é amplo e diversificado, e cada setor apresenta seus próprios ciclos, benefícios e riscos. Fundos de lajes corporativas, por exemplo, já foram protagonistas em épocas de forte crescimento econômico, enquanto os fundos de galpões logísticos ganharam relevância com a ascensão do e-commerce. Já os fundos de shoppings e varejo se destacam pela forte ligação com o consumo das famílias e datas sazonais como Natal, Dia das Mães e Black Friday, que impulsionam receitas.
No setor de varejo, a dinâmica do consumo é determinante. Em novembro de 2024, por exemplo, a Black Friday movimentou R$ 9,3 bilhões no e-commerce brasileiro, crescimento de 10,5% em relação a 2023, segundo dados da Confi-Neotrust + ClearSale. Esse movimento mostra como datas específicas podem aumentar o faturamento dos lojistas e, consequentemente, beneficiar fundos imobiliários com contratos atrelados ao desempenho das vendas.
Neste artigo, vamos explorar dois fundos do segmento de varejo — TRXF11 e HGRU11 — analisando gestão, estratégia, relatórios mais recentes e pontos de atenção.
TRXF11 – TRX Real Estate FII
Gestão e Estratégia
O TRXF11 é administrado pela BRL Trust e gerido pela TRX Gestora de Recursos. Sua estratégia está fortemente ligada ao varejo alimentar, com contratos de longo prazo firmados com grandes redes de supermercados, hipermercados e atacarejos. O fundo tem preferência por contratos atípicos, que oferecem maior previsibilidade, já que em caso de rescisão antecipada, o inquilino precisa arcar com o saldo integral do contrato.
Último Relatório Gerencial
Em agosto de 2025, o fundo anunciou a aquisição de três imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar, no valor de R$ 98,8 milhões. Dois ativos ficam em São Paulo (Santana e Lapa) e um em Cotia, todos com contratos de 15 a 20 anos e cláusula de multa rescisória robusta.
O relatório também destacou:
- Vacância zero: todos os imóveis estavam ocupados.
- Previsibilidade de caixa: contratos longos garantem estabilidade na distribuição de dividendos.
- Segmento resiliente: o varejo alimentar tende a sofrer menos em crises, mantendo demanda constante.
O desafio do TRXF11 está na concentração setorial e em poucos locatários relevantes, o que pode aumentar riscos caso haja renegociação forçada ou dificuldades financeiras de grandes redes.
HGRU11 – CSHG Renda Urbana
Gestão e Estratégia
O HGRU11 é gerido pela Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG) e tem como proposta investir em imóveis voltados ao varejo e também em educação (escolas e universidades). Essa diversificação setorial é um diferencial em relação a outros fundos estritamente de varejo, pois reduz a correlação com ciclos de consumo.
Último Relatório Gerencial
Segundo o relatório mais recente de 2025, o fundo apresentou:
- Portfólio diversificado: imóveis espalhados em diferentes regiões do Brasil, incluindo grandes centros urbanos e cidades secundárias.
- Contratos típicos e atípicos: o fundo combina contratos de longo prazo (em especial no setor educacional) com contratos de varejo mais curtos, ligados à performance de lojistas.
- Distribuição de dividendos estável: mesmo com renegociações de aluguel em algumas unidades, o fundo conseguiu manter patamares consistentes de rendimento.
- Gestão ativa: houve menção a estratégias de reciclagem de portfólio, com venda de ativos menos estratégicos para reforço de caixa e aquisição de imóveis em localizações mais promissoras.
Os principais pontos de atenção do HGRU11 são a exposição a diferentes setores, que pode ser positiva para diluição de risco, mas também exige uma análise mais detalhada da qualidade de cada contrato. Além disso, em cenários de juros altos, a pressão sobre o consumo e sobre custos de financiamento pode reduzir margens dos lojistas e, indiretamente, impactar o fundo.
O setor de varejo em FIIs é diretamente influenciado pelo consumo das famílias, sazonalidades e desempenho econômico. O TRXF11 aposta em contratos atípicos com grandes players do varejo alimentar, oferecendo estabilidade e previsibilidade, mas com risco de concentração. Já o HGRU11 busca diversificação entre varejo e educação, com gestão ativa e portfólio geograficamente mais amplo, embora dependa de múltiplos ciclos setoriais.
Ambos representam oportunidades interessantes de estudo para o investidor que deseja entender como diferentes estratégias de gestão podem mitigar riscos e capturar valor em um segmento dinâmico como o varejo.
Importante: este artigo não é recomendação de investimento. Antes de investir em FIIs, estude relatórios gerenciais, histórico de gestão, liquidez das cotas e adequação do ativo ao seu perfil de investidor.