Entenda a operação e o que muda para os cotistas
O mercado de fundos imobiliários vem evoluindo constantemente ao longo dos últimos meses e anos. Uma das tendências que vemos é o desenvolvimento e crescimento dos fundos denominados multiestratégia. Nessa linha, a Suno Asset comunicou ao mercado o projeto de incorporação do SNFF11, seu fundo de fundos, ao SNME11, fundo imobiliário multiestratégia.
Logo, é importante que os cotistas entendam o movimento e, em função disso, em comunicado do dia 26/09/2025, foi publicado o estudo para reestruturação do SNFF11. Nesse artigo, vamos aprofundar na proposta mencionada acima.
Em resumo a proposta consiste na integralização dos ativos do SNFF11 na 3ª emissão de cotas do SNME11, com posterior liquidação e entrega de cotas de SNME11 para os cotistas. Atualmente, ainda segundo o comunicado, o SNFF11 possui 27.589 cotistas, com patrimônio líquido de R$ 329 milhões. Por sua vez, o SNME11 possui 3.984 cotistas e o patrimônio líquido de R$ 69 milhões.
Na segunda etapa, o SNME11 emite cotas, em sua 3ª emissão e adquire 100% da carteira do SNFF11. Por fim, tem-se a liquidação e amortização do SNFF11, entregando aos investidores a totalidade das cotas de SNME11 subscritas.
O que é importante que o cotista saiba?
As etapas da proposta têm como ponto essencial a participação dos seus cotistas, vez que se tem a consulta formal, para aprovação da AGE pelos cotistas do SNFF11. Em seguida, a negociação das cotas do SNFF11 é interrompida para viabilizar o preço médio pelos cotistas.
Após, os cotistas enviam o preço médio de aquisição ao ser solicitado pelo administrador e, posteriormente, tem-se a alienação dos ativos e por fim, a liquidação do SNFF11. Os cotistas, então, recebem as cotas do SNME11 e eventual parcela do caixa.
Quais as principais vantagens da proposta?
Segundo a gestão, os principais pontos positivos da proposta são:
- Rendimento Recorrente
Potencial aumento de rendimento recorrente por conta da maior exposição a crédito privado na carteira consolidada dos fundos
- Ganho de capital
Potencial ganho de capital dado o desconto do SNFF11 frente ao múltiplo negociado do SNME11
- Valor de mercado
Aquisição dos ativos a valor de mercado, “resetando” o preço médio do portfólio e aumentando o potencial de ganho de capital futuro, aliado a maior flexibilidade da carteira
- Modernização
Diversificação da carteira e consolidação de uma estratégia mais moderna e aderente ao mercado de fundos imobiliários
- Performance
Performance positiva do SNME11 frente ao SNFF11 desde o início, com alfa de 14,29%
Como votar?
Para votar, é importante que os investidores acessem o link enviado ao e-mail cadastrado no Portal do Investidor da B3.
O prazo de votação
Segundo matéria publicada no dia 20/10/2025, no site fiis.com.br, por Fernando Cesarotti, temos que:
“O prazo de votação do SNFF11 vai até 29 de outubro, e do SNME11, até 3 de novembro.
Os cotistas do SNCI11, FII de recebíveis da Suno Asset, também precisam votar para definir como o fundo votará na AGE do SNME11, do qual também é investidor, com uma participação avaliada em cerca de R$ 30 milhões. Esse processo é chamado de “instrução de voto”, segundo a gestora.
Essa AGE também fica aberta até 29 de outubro, para que haja tempo de participar da votação do SNME11. Todas as votações exigem quórum qualificado: é preciso que representantes de pelo menos 25% das cotas de cada fundo manifestem suas opiniões.”
Comunicado oficial
O comunicado oficial pode ser visualizado aqui.
Lembrando que, segundo comunicado, o direito de voto será exclusivamente na forma do questionário via plataforma eletrônica, conforme link enviado aos Cotistas por correio eletrônico, no endereço de e-mail cadastrado junto ao respectivo custodiante de suas Cotas.
Ainda, importante ressaltar que a aprovação é condicionada à maioria dos votos presentes e que, como mencionado acima, tenha-se maioria qualificada, ou seja, 25% das cotas.
Relatórios Gerencias
Abaixo, demonstramos as principais características de ambos os fundos, segundo seus relatórios gerenciais:
SNFF11
O SNFF11 possui patrimônio líquido de aproximadamente R$ 343,04 milhões e valor de mercado em torno de R$ 279,67 milhões. O fundo conta com 26.509 cotistas e apresenta relação P/VP de 0,83, indicando que suas cotas estão sendo negociadas abaixo do valor patrimonial, que atualmente é de R$ 85,31 por cota. A carteira do fundo é composta por 61 Fundos Imobiliários, o que contribui para sua diversificação. No último mês, o SNFF11 distribuiu R$ 1,10 por cota, acumulando lucro de R$ 1,08 por cota e registrando um dividend yield anualizado de 18,98%.
SNME11
O SNME11 foi iniciado em setembro de 2023 e possui atualmente 3.984 cotistas. O fundo apresenta patrimônio líquido de R$ 71,49 milhões e valor de mercado de R$ 70,54 milhões, com uma relação P/VP de 0,98, o que indica que suas cotas estão sendo negociadas próximas ao valor patrimonial. A taxa de administração é de 0,20% ao ano, somada a uma taxa de gestão de 0,79% e taxa de performance de 20% sobre o que exceder o benchmark estabelecido. No último mês, o fundo distribuiu R$ 0,15 por cota, acumulando lucro de R$ 0,2485 por cota. A carteira do SNME11 apresenta um yield médio de 15,18%, enquanto o dividend yield anualizado está em 20,22%.