6 perguntas e respostas sobre o TRXF11
Neste artigo, reunimos 6 perguntas e respostas sobre o TRXF11 com base na live realizada aqui no canal do Funds Explorer com Gabriel Barbosa, sócio e diretor de gestão da TRX. A conversa abordou os principais pontos da 12ª emissão do fundo, o modelo de aquisições com pagamento em cotas, a expansão para o segmento hospitalar e as perspectivas estratégicas para os próximos anos.
O conteúdo a seguir tem caráter exclusivamente informativo e foi elaborado a partir das declarações feitas durante a transmissão ao vivo. Não se trata de recomendação de compra ou venda de cotas, nem de indicação de investimento. O objetivo é organizar os principais temas discutidos na live em formato de perguntas e respostas, facilitando a análise por parte do investidor.
1) Como foi estruturada a 12ª emissão de R$ 3 bilhões?
A oferta foi inicialmente lançada com previsão de R$ 2 bilhões, podendo alcançar R$ 3 bilhões. Parte significativa das aquisições foi realizada por meio de troca de cotas por imóveis, o que reduziu a necessidade de captação integral em dinheiro. Ao final, aproximadamente R$ 1,9 bilhão envolveu pagamento com cotas e o restante foi captado em recursos financeiros.
2) Por que o fundo utilizou pagamento com cotas em vez de apenas dinheiro?
O modelo permitiu aproveitar um momento de mercado com escassez de compradores e maior oferta de ativos. Proprietários aceitaram receber cotas do TRXF11 como forma de liquidez e diversificação patrimonial. Segundo a gestão, a análise imobiliária continua sendo o principal critério de decisão, independentemente da forma de pagamento.
3) Qual é o impacto das aquisições ligadas ao Hospital Albert Einstein na carteira?
O fundo adquiriu participação relevante no hospital em desenvolvimento no Parque Global e também ativos complementares, como lajes corporativas locadas ao próprio Einstein. Após a conclusão das aquisições e início das operações, a expectativa é que o grupo hospitalar represente cerca de 11% da receita recorrente do fundo, tornando-se um dos principais inquilinos.
4) O TRXF11 deixou de ser um fundo de varejo?
Embora tenha iniciado com foco predominante em varejo, o regulamento sempre permitiu maior flexibilidade de atuação. A entrada no segmento hospitalar amplia a diversificação da carteira, mantendo a estratégia de contratos atípicos e locatários de grande porte. A gestão reforça que o fundo não é exclusivamente varejo, mas está alocado conforme oportunidades imobiliárias consideradas aderentes à tese.
5) Como funciona a aquisição de outros fundos imobiliários, como no caso do fundo da Mauá?
A estratégia envolve a compra das cotas e das dívidas vinculadas aos ativos, mantendo a estrutura existente quando há benefícios tributários e operacionais. A gestão sinalizou que não haverá cobrança de dupla taxa de administração nesses casos e que a estrutura tende a funcionar de forma semelhante ao modelo já utilizado no TRXB11.
6) O pagamento com cotas pode pressionar o preço no mercado secundário?
A gestão informou que existem mecanismos de controle, como períodos de lock-up e limites graduais de venda para os vendedores que recebem cotas. Esses instrumentos buscam reduzir impactos imediatos sobre liquidez e cotação. Segundo o gestor, o modelo de pagamento com cotas deve continuar sendo utilizado mesmo em cenários de juros mais baixos, tornando-se parte estrutural do crescimento do fundo.
Considerações finais
A 12ª emissão do TRXF11 marcou um novo patamar para o fundo e para a indústria de FIIs. Em um ambiente de juros elevados, a estrutura de aquisições com pagamento em cotas permitiu expandir o portfólio e diversificar a base de locatários. A entrada mais robusta no segmento hospitalar, especialmente com ativos vinculados ao Hospital Israelita Albert Einstein, reforça a estratégia de contratos de longo prazo com inquilinos considerados estratégicos. O movimento indica uma fase de consolidação e crescimento em escala para o fundo, que encerrou o período com patrimônio líquido superior a R$ 6 bilhões.
