Os fundos imobiliários passaram por um período de volatilidade em 2026, levantando dúvidas sobre o momento da indústria e as perspectivas para o setor.
Para falar sobre o assunto e também conhecer melhor o MAGM11, fizemos uma live com Tomaz de Gouvêa, responsável pela gestão dos fundos imobiliários da MAG Investimentos. Na conversa, ele falou sobre a queda recente dos FIIs, a estratégia do MAGM11, os rendimentos, os riscos e o futuro dos fundos multiestratégia.
Por que os fundos imobiliários estão sofrendo?
Segundo Tomaz, é importante separar os fatores macroeconômicos daqueles específicos de cada fundo.
Entre os fatores que contribuíram para a volatilidade estão as taxas de juros, a inflação, o cenário fiscal, as tensões geopolíticas e a frustração com as expectativas de queda dos juros.
Nos fundos de papel, os juros elevados também podem aumentar o risco de crédito, já que algumas empresas podem ter maior dificuldade para honrar suas dívidas.
Ainda faz sentido investir em FIIs?
Para o gestor, sim. Tomaz destacou que a indústria brasileira de fundos imobiliários ainda possui espaço para crescer e citou como vantagens a gestão profissional e a possibilidade de diversificação.
Na visão apresentada durante a conversa, a queda das cotas também precisa ser observada dentro do contexto do mercado, sem deixar de considerar as características e os riscos de cada fundo.
Qual é a estratégia do MAGM11?
O MAGM11 é o fundo multiestratégia da MAG Investimentos e iniciou suas atividades em julho de 2025. A proposta é permitir que a gestão transite entre diferentes classes de ativos imobiliários de acordo com o cenário.
Na época da live, a carteira era majoritariamente formada por crédito imobiliário, especialmente CRIs e operações estruturadas. A gestão explicou que havia exposição tanto ao CDI quanto ao IPCA, além de uma parcela prefixada.
Como o fundo consegue pagar R$ 0,12 por cota?
Segundo Tomaz, a maior parte dos rendimentos é recorrente e vem dos ativos geradores de caixa da carteira, principalmente os CRIs. Alguns resultados adicionais vieram de operações com aplicações de caixa, enquanto o trading teve participação menor.
O gestor afirmou que o fundo estava há 10 meses pagando R$ 0,12 por cota e que, considerando a carteira existente naquele momento, havia capacidade de manter esse patamar no curto prazo. Ele ressaltou que isso não representava um guidance.
Quais são os riscos e como o fundo pode mudar?
A gestão apontou como principais riscos o mercado, crédito, liquidez e questões regulatórias.
Ao mesmo tempo, a característica multiestratégia permite modificar a composição da carteira conforme o cenário. Em uma eventual perspectiva mais clara de queda dos juros, por exemplo, o fundo poderia aumentar a exposição a CRIs indexados ao IPCA, prefixados e imóveis.
Essa flexibilidade é justamente uma das características que a gestão considera importantes para os fundos multiestratégia, embora eles devam coexistir com os fundos tradicionais.
Considerações finais
A conversa mostrou que a volatilidade recente dos FIIs está relacionada a diversos fatores macroeconômicos, mas também reforçou a importância de observar as características de cada fundo.
No caso do MAGM11, a estratégia multiestratégia permite que a gestão adapte a carteira às condições do mercado. Atualmente, o fundo possui forte exposição ao crédito imobiliário, mas a composição pode mudar conforme as oportunidades identificadas pela gestão.
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento.