O mês de dezembro foi movimentado para o mercado de fundos imobiliários no Brasil, com uma série de operações relevantes envolvendo aquisições, vendas de ativos, ajustes estratégicos e novas negociações que têm impactado diferentes segmentos do setor. Essas movimentações refletem tanto o alinhamento dos gestores às condições atuais de juros e liquidez quanto a busca por reposicionamento dos portfólios diante das expectativas para 2026.
Em um cenário em que o IFIX oscilou e os investidores acompanharam com atenção o desempenho de diversos fundos, as notícias de movimentações operacionais trazem importantes sinais sobre a direção que o mercado vem tomando ao fechar o ano. A dinâmica de compras e vendas de imóveis, a redução de vacância em determinados ativos e a conclusão de grandes transações mostram que a indústria de fundos imobiliários segue ativa, mesmo com as incertezas macroeconômicas que marcaram 2025.
Os gestores têm aproveitado oportunidades para girar portfólios, ajustar estruturas de receita e captar novas fontes de rendimento, enquanto tentam equilibrar risco e retorno em um ambiente ainda influenciado pela taxa Selic elevada e por expectativas de cortes futuros. Nos tópicos a seguir, você confere alguns dos principais acontecimentos envolvendo FIIs no mês de dezembro e os impactos esperados para cada um deles. Lembrando que nada neste artigo é uma recomendação e, caso tenha interesse, procure assinar a casa de análise da Suno.
GARE11 anuncia a aquisição de um condomínio logístico em Confins (MG)
O imóvel tem uma área bruta locável de 24.625 metros quadrados, instalado em um terreno com área de 67.288 metros quadrados. O valor da transação é de R$ 86.813844,33 com o pagamento por meio da integralização das cotas do fundo.
Em relação ao retorno, segundo a gestora, o cap rate é superior aos 10% ao ano nos primeiros 60 meses após a aquisição. O ativo está totalmente ocupado e com contratos típicos de locação. Segundo a própria gestora, nos parece que seja de interesse o equilíbrio de renda urbana e logística.
HGRU11 vende imóvel locado à Pernambucanas em Minas Gerais
O imóvel está localizado na cidade de Araguari, no interior mineiro, com um valor de negociação de R$ 10,2 milhões, com o valor de R$ 7.212,56 por metro quadrado.
Em relação ao pagamento, o mesmo será realizado da seguinte forma:
R$ 4 milhões, com vencimento em 10/05/2026;
R$ 2 milhões, com vencimento em 10/10/2026;
R$ 4 milhões, com vencimento em 10/10/2027.
A taxa interna de retorno anualizada é de aproximadamente 12,55%.
XPLG11 conclui a aquisição dos imóveis do RBRL11
O XPLG11 concluiu, segundo fato relevante do dia 22 de dezembro, a aquisição dos imóveis do RBRL11 e do imóvel Bricklog Guarulhos, além de estar em fase de conclusão do imóvel CL imigrantes.
O preço total da aquisição é de até, segundo a gestão, R$ 1.593.315.080, 52 e já foram pagos R$ 322.897.187,13. Após a transação, o fundo fica com aproximadamente R$ 4,4 bilhões de patrimônio líquido e um portfólio de 25 empreendimentos distribuídos em 6 estados.
TRXF11 bate recorde de captação
O fundo imobiliário TRXF11 concluiu sua 12ª emissão de cotas com captação de R$ 3.003.621.147,94, estabelecendo um recorde para fundos imobiliários em uma única oferta. Não apenas, o fundo concluiu duas compras relevantes: um complexo hospitalar em desenvolvimento para o Hospital Israelita Albert Einstein, em Pinheiros, e o edifício Corporate Garden, no Jardim Paulista, ambos em São Paulo. O investimento conjunto supera R$ 500 milhões, o que demonstra a presença do fundo em ativos nas regiões mais valorizadas.
CPSH11 amplia a participação no shopping Iguatemi Alphaville
O fundo imobiliário anunciou a aquisição de uma fração de 3% do Shopping Iguatemi Alphaville, chegando à uma participação de 21%, sendo a operação concluída em 12 de dezembro de 2025, com um investimento, pago à vista, de R$ 19,68 milhões.
No que tange às despesas, como ITBI e emolumentos, as mesmas ficaram a cargo do fundo e, segundo a gestão, não há impacto imediato na distribuição de rendimentos pelo fundo.
Considerações finais (não é uma recomendação)
Os acontecimentos de dezembro reforçam que o mercado de fundos imobiliários segue ativo e em constante adaptação, mesmo diante de um ambiente macroeconômico ainda desafiador. As movimentações observadas ao longo do mês mostram gestores buscando equilibrar geração de renda, reciclagem de portfólio e fortalecimento patrimonial, seja por meio de aquisições estratégicas, vendas com ganho de capital ou redução de vacância.
Em um cenário de taxa Selic ainda elevada e expectativas de cortes graduais ao longo de 2026, a gestão ativa se mostra cada vez mais relevante. Fundos que conseguem ajustar seus portfólios, melhorar a qualidade dos ativos e estruturar operações com retornos compatíveis ao risco tendem a atravessar esse período com maior resiliência. Para o investidor, acompanhar esse tipo de movimentação é fundamental para entender não apenas os números de curto prazo, mas a estratégia de longo prazo adotada por cada fundo.
Como sempre, nada neste artigo constitui recomendação de investimento. A análise individual de cada fundo, da qualidade da gestão, do portfólio e dos riscos envolvidos é essencial antes de qualquer tomada de decisão.